申请房屋贷款时,银行不会告诉你的7件事

Posted on: 2016-06-16



1)申请评分系统 (Application Score Systems)

在这个日新月异的时代,银行已经采用电脑系统,并联接中央数据库(Centralised Database), 以取代过往以人力审核的模式。这不仅大大提升审核的效率,同时也能避免人为上疏忽,所造成经济上的损失。

每当银行房贷专员收到房产贷款申请时,他们会把申请者的资料一 一输入进电脑系统里。由电脑的“申请评分系统“进行分析,这套系统主要针对申请者的:年龄,教育程度,婚姻状况,职业,收入,工作性质等等,来进行分析。

a) 职业 (Occupation)

俗语说:“行行出状元”, 但对商业银行而言,却是“行行出状况”。在众多的工作领域里,大致上分为“白领阶级”(White-collar) 和“蓝领阶级” (Blue-collar) 当银行在审核申请人的过程中,职业被列入为重要的考量。以下是白领阶级和蓝领阶级的区别:

白领阶级(White-collar- 专业人士,经理,行政人员,工程师,医生,律师,药剂师,估价师,飞机师,法官,会计师,大学讲师等等。

蓝领阶级(Blue-collar- 技术人员,餐馆厨师,司机,侍应生,操作人员,技工,维修人员,装修工人,园丁,美容师,理发师等等。

 

b) 工作业务性质 (Nature of Business)

一些工作领域是依据市场的波动而有所影响,所以银行在审核这类领域时会格外谨慎。例如:石油业,运输业,航空业或黄金业等。好比方说石油业时常都会面对着强大的市场竞争而有所波动,同时石油业者会随着市场需求而进行招聘或裁退员工。因此,如果出现经济潇条的当儿,受聘于这些工作领域的贷款申请者将面对一定的风险。

值得一提的是有一些特定的工作业务性质,曾在银行过去的系统里有着不良的付款记录(依据个别银行的政策而定),所以当银行遇到相同工作业务性质的申请者时,有时会被拒绝。

案例 1

假设当有两个申请人: Mr. Simon(白领阶级)和 Mr. Alex (蓝领阶级) 同时向同一间商业银行提出贷款申请, 并且各自拥有一样的年收入,但有可能在银行审核部门的审核下会有两个不同的结果:



这是因为一些银行认为,如果发生经济低迷或潇条的时候,白领阶级的可承担风险能力比蓝领阶级来的高;也可能是一些银行依据过去的付款记录,分析出来的数据而所得到的证明。

备注:如果申请人在所就职的公司工作少于3个月或6个月,可能也会影响贷款批准的成功率。


2)国家银行中央信贷记录 (CCRIS)

国家银行已实施将各商业银行顾客的往来借贷记录进行整合,再由国家银行整理出一套中央系统记录;并于每个月1次更新让各商业银行进行参考。各商业银行在进行贷款审核的过程中,国家银行中央信贷记录(CCRIS)占了极为重要的考量因素。银行的审核部门是依据个人借贷记录(CCRIS )的资讯 + 申请评分制度(Application Score Systems= 个人风险评估(Risk Grade)给予评价。因此,每个申请者都会得到个别的风险评估(Risk Grade),而这将会影响贷款比率(Total Loan Margin), 贷款年限(Loan Tenure) 或者是贷款利率 (Interest Rate).

a) 国家高等教育基金局 (PTPTN)

2015年开始,国家高等教育基金局(PTPTN) 已经开始把那些没有准时缴交贷款的借贷者名单,呈交给国家银行并列录进国家银行中央信贷记录 (CCRIS) 系统里。所以那些曾受惠于国家高等教育基金局的借贷者,必须准时缴交贷款,以便日后能购买自己心意的房产及汽车。

b) 特别监控名单 (Special Attention Account, SAA)

一些借贷人因为经济发生了突发状况,而无法按时缴交或偿还最低的贷款限额(minimum payment),但又不想被判入穷籍(Bankruptcy),所以向其借贷银行或国家银行的(AKPK)寻求援助。通常,借贷银行会依据个别情况给予适合的债务重组计划 (Restructure Loan)。在此债务重组计划下的申请者,是无法向其它商业银行申请任何贷款的。

c) 在国家银行中央信贷系统里没有任何借贷记录 (Zero CCRIS)

由于借贷人没有任何借贷记录,银行业者无法依据过去的付款记录或习惯 ( Payment history and habit) 进行评估,所以对银行而言,这些借贷者是属于比较高风险的一群。

案例 1

李先生毕业后就在一家跨国公司担任软件工程师,并在短短的两年内升上主管;月薪从RM2,800提升到RM5,000。同时,他拥有三间银行的信用卡并获得较高额的赊账顶限(Credit Limit) 。在现今鼓吹物质享受的社会,李先生开始挥霍并开始购买奢侈品;在短短的一年内欠下卡债超过RM30,000.00,并且没有按时缴交最低付款额。一年后,李先生和太太决定联名购买一间公寓,并向不同的商业银行提出房贷申请,结果一一被银行拒绝了。拒绝的理由是个人信贷记录不健康。

案例2

陈女士从事文具贸易生意超过10年,并且打算把生意扩展到南马一带。在缺乏资金流动的情况下,陈女士决定向银行申请商业贷款,可是在申请一星期后却接到有关银行的拒绝通知书。在百思不解的情况下,陈女士决定亲自前往国家银行了解。在相关人员的协助下,

陈女士才察觉原来是三年前曾经同意担任其妹妹的车贷担保人。由于其妹妹没有定时缴交车贷,而导致陈女士的个人信贷记录不良。

由以上的个案,我们可以意识到维持及保护个人信贷记录良好是极为重要的。您可以通过我们的平台检查您的信贷记录是否良好http://www.propertyavenue.com.my/personal-credit-report/

 

3)可承担偿债率 (Debt Servicing Ratio, DSR)

银行业者为了尽量减低或控制坏账 (Non-Performing Loan, NPL) 的发生, 制定了一套可承担偿债率 (%)方程式, 简称为DSR,其方程式 (Formula) 如下:

DSR % = 每月总债务 / 每月净收入 (Total Monthly Commitment / Monthly Net Income)                

从这个方程式里,银行业者可以很清楚的知道借贷者的收入与支出比率 (%)。通常他们是依据各自的可承担偿债率(%)指南进行审核, 所以借贷者可以在同一时间,向不同的银行提出申请,以确保最后能获得贷款批准。

可参考以下个别银行的作业指南 (For Reference Only):



案例 1:  Mr. Albert , 会计主管.


*信用卡计算方式 (Credit card commitment): Outstanding amount x 5%

Mr. Albert贷款申请结果如下:

可承担偿债率 (DSR)= Commitment / Net Income

每月债务 (Monthly Commitment): RM 3,700

每月净收入 (Monthly Net Income): RM 5,025

可承担偿债率(DSR): 73.63 %

Bank M: 贷款申请不被批准 (Rejected),因为DSR高过于70%

Bank R : 贷款申请获得批准 (Approved),因为  DSR低过于75%


4)贷款文件 (Income Documents and Supporting Documents)

无论是要向银行提出房贷,车贷,个人贷款还是信用卡申请,申请人都必须向银行呈报收入来源,以证明在贷款获得批准后申请人有足够的能力与收入偿还贷款。现在大部分的商业银行所需要的贷款文件都大同小异,一般分为受薪人士(Salaried Employee) 或自雇人士(Businessman / Self Employed)

i)  受薪人士(Salaried Employee) 所需要准备的贷款文件:



ii)  自雇人士(Businessman / Self Employed) 所需要准备的贷款文件:



iii)  其他贷款文件(Other / Additional Income Documents)



5)破产者 (Bankruptcy)

破产者的定义是任何人如果无法偿还贷款或欠债最少RM30,000.00或以上,由债权人向法庭申请并由高庭宣判欠债人“持续性破产“并纳入穷籍。一旦被法庭判入穷籍,欠债人的所有资产将会被冻结并由破产总监(Director General of Insolvency)接纳及管理。一旦被判入穷籍,破产者将必须交出所有资产,这包括土地,房子,汽车,动产和不动产。同时,也将会面对诸多阻拦,例如被限制出国,无法担任公司董事或拥有任何产业。商业银行也不会考虑或批准任何贷款予破产者。

 

6)黑名单 (Blacklisted)

在马来西亚,各商业银行除了依据国家银行所提供的中央信贷记录(CCRIS)来作为审核贷款的标准之外;其实各商业银行也参考由一些专业及拥有丰富经验的私人信用报告评估机构 (Credit Reporting Agency)所提供的最新及最准确的信用报告评估(Credit Report)。这些专业的私人信用报告评估机构为:RAM Credit Information Sdn Bhd, CTOS Data Systems Sdn Bhd, Credit Bureau Malaysia Sdn Bhd, FIS Data Reference Sdn Bhd, BASIS Corporation Sdn Bhd 等等。

当中,一些规模较大的汽车与摩托车代理商 (Motor Vehicle Dealers)其实也是这些信用报告评估机构的成员,目的是互相监督及提供咨询。如果借贷人的贷款偿还能力出现了问题,这些提供借贷的汽车与摩托车代理商会立即通知信用报告评估机构,并且把借贷者列入观察名单或黑名单。这样,其他的信用报告评估机构成员(例如:各商业银行)也能即刻获取最新的消息。

除此之外,一些电讯业者也开始成为这些信用报告评估机构的成员,例如:Maxis, Celcom Digi等。如果没有向这些电讯业者缴清所有的欠款,而却想要通过银行申请房贷,车贷甚至是个人贷款,那么借贷的成功机率是微乎其微的。

案例 1:

嘉古玛先生,两年前毕业于本地大学并且在德国受训实习,目前在首都吉隆坡机场担任飞机维修工程师。最近,嘉古玛先生和未婚妻打算购买甲洞的一间服务式公寓,但很不幸的连续被好几间银行拒绝贷款申请。可是嘉古玛先生和太太在申请贷款之前已经做足了准备功课,例如:1)前往国家银行了解及查询个人信贷记录,2)准备完整及齐全的贷款文件;他们在百思不解的情况下,决定去其中一间银行了解原因。结果在银行职员的协助下,发现原来嘉古玛先生在上大学的第三年曾经向他大学附近的摩托车商借贷及购买摩托车。由于在毕业后被安排出国受训实习,结果忘了按时缴交摩托车贷款,而被该摩托车商经私人信用报告评估机构列入黑名单。

案例 2:

洁蒂小姐刚从家乡的本地大学毕业,并在哥哥的安排下到八打灵再也的一家工厂担任文员的工作。由于该工厂附近没有公共交通网络,所以在工作了三个月后,洁蒂小姐决定购买一辆国产车作为代步。很不幸的车贷没有获得银行批准,理由是洁蒂小姐在一年前向本地一家知名的电讯业者签购I phone电话配套,可是在缴交了六个月的月费后就没有继续缴交了,因此被该电讯业者经私人信用报告评估机构列入黑名单。

 

7)发展商或卖家的信誉 / 负面因素或负面区域 (Developer & Seller Background / Negative Factor & Area)

具备良好的个人信贷记录,以及拥有稳定的工作收入是银行贷款批准的首要条件,但除此之外,所要购买产业的发展商和地点也是银行审核标准的其中一环。

a) 建筑中的房产项目 (Under-Construction Project)

如果你是通过发展商购买还在建筑中的房产,一般上发展商的职员会要求顾客把所有要申请房贷的相关文件交给他们,然后指定的银行房贷专员会亲自联络顾客办理房贷申请。这是因为不是所有的银行都能借贷予该项房产。

其实发展商在房产开始销售之前,会向各商业银行提出申请End-Financing Empanelment。这个申请过程需要至少34星期, 只有在获得银行批准后的发展项目 (EF Project),借贷人的贷款才能获得批准。可能一些大规模的发展商在申请End Financing 时所需要的文件及处理时间会比一些小型的发展商来得快,那是因为一些大规模的发展商拥有良好的信誉,而且以往也没有任何不良的记录。至于那些以往记录不佳以及被列录黑名单的发展商,通常都不能获得银行批准 End-financing

您可通过以下的网址来查询您将要购买的房屋发展商的信誉是否良好:http://ehome.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/43

 

b) 已建竣好的房产 (Completed Unit)

通常以Sub-sales 居多,银行房贷专员在借贷者提出申请后会向估价师 (Valuer)寻求意见并口头上取得Indicative Market Value.

一些房产如果是靠近负面因素 (Negative Factor) 或处在于负面区域 (Negative Area), 将会影响到该房产的估价(Market Value) 。同时,银行也会把以下负面因素考量在内,例如:

- Facing junction.

- Close to oxidation pond, sewerage pond, rubbish dump, grave yard, high-tension cable and etc

- Flood prone area

- Hill slopes area

- Renovation or extension to the property without local authority approval.

- Property structures (e.g. wooden or half-brick houses).

- Leasehold properties with remaining lease tenure less than 40 years

- Other factors which may affect the marketability of the property.

备注:卖家一旦被法庭判入穷籍或破产,买家也是无法成功取得银行贷款的。



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Source From: Property Avenue

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