轻松购屋 大解密!

Posted on: 2015-05-29

一箩筐的利淡和坏消息,令更多投资者观望,想要现在买房,又怕买贵了;不买,又怕房价会走高;想投资,又怕接下来的买气更糟,无人来接盘,自己成了“大闸蟹”,反正就是步步为营。

专家认为,买房并不是一天就能决定的事,只要懂规划,市况再坏,总有好机会和东西等着你。我们访问各路专家,为大家指路,学习一下购房的秘诀。

买房不等时机

的确,政府自前年陆续祭出一系列打房措施后,产业市场一直盘整至今,许多新推出的楼盘,买气大不如前。

加上即将推行的消费税,在低迷市场中,现在是否仍适合买房?购屋者是否应该继续观望?

受访的专家指出,房市目前走势仍健康,首次购屋者或想要提升家园的消费者,重点是事前规划,不是跟风投机。

去年开始,我国房产市场在一系列打房措施下,陷入盘整状态,今年内产业市场仍面对非常大的挑战。

因为,在消费税执行前,购屋者采取观望态度,无法引起竞购潮。加上贷款条例也没有放松的迹象,尽管购屋兴趣不减,但是贷款条例严谨,银行贷款申请拒绝率非常高。

根据JF Apex证券的报告,截至去年底,银行领域的房屋贷款申请拒绝率高达30至40%。

在这种的情况下,购屋者应该如何应对?是否要调整今年内的购屋计划?

大马房产只上不下

我国房产经纪协会(MIEA)主席西华山卡尔说:“在我们人生中,会不断经历产业领域起起落落的周期。最好的策略当然是低买高卖,才赚钱。”

“但大马的情况似乎不是如此。在这里,购屋者难以等到好时机,也不能等待产业价格下滑,因为价格只会上不会下,更好的策略是趁价格更高之前入场。”

而且他相信,购屋是长期的决定,真正的购屋者并不会在意,今天的市况如何。尤其未来的5年至10年内,产业价格肯定呈扬势。

产业交易量连跌3年

西华接受《南洋商报》访问时指出,据统计,自2011年,我国房产市场产业交易量连续3年下滑。但2014全年表现料稍微优于2013年,意味着产业市场泡沫已破,扬势将恢复。

西华与其他人观点不同,他相信,我国产业市场今年内将恢复,表现至少持平,然后周期开始上扬,至2018年再触顶。

经历金融风暴也只涨不跌

然而,他强调,即便我国房市现已陷入谷底,但价格却未下滑。

因此,他建议购屋者,不要等待好时机,而应在价格更高前入市。

“我所观察的结果,我国房产价格只有在1997年亚洲金融风暴后曾下滑。过后,即便2008年全球金融风暴期间,邻国新加坡价格也回调达40%,但我国产业价格也只涨不跌。”

市场盘整 房价难打

金融产品比较资讯网站iMoney集团创办人兼总执行长李庆伟认为,那种以为政府打房就可让房价下跌的观念是错误的。

他相信,房价不太可能回调,且价格下滑也不利经济。

交易量放缓

但他在访问中指出,随着近年产业市场陷入盘整,交易数量放缓。

在需求低、供应高的情况下,发展商新推介的产业,价格相对稳定,不会像之前大幅度涨价。

“随着投机和投资活动减少,现在国内产业价格增长率已较之前放缓。”

消费升级 越换越大

专家说,屋价只上不下!那么,低收入低群或年轻人的拥屋梦,遥不可及?

PPC国际产业公司总执行长西华认为,现在的人,常常抱怨说买不起房子,最大的问题就是,他们缺少消费升级(tradeup)的概念。

他解释,购屋时,消费升级的概念就是从低价房屋开始交易,逐步升级,最后换到价值更高更大的产业。

“说到拥屋,一般人第一个目标就是双层排屋。但对于社会新鲜人来说,双层排屋价格昂贵令人咋舌,结果只能望‘屋’兴叹。”

新鲜人应降低目标

他认为,这是贪心,好高骛远。若套用消费升级的概念,就要从小产业开始,一步步提升,到最后就能拥有梦想之家。

他说:“今天,你瞄准双层排屋,但资金不够,就退一步看单层排屋。还是不够,就继续往下看。至少还能买到一个廉价公寓。”

西华认为,最好的方法是先以一笔小额存款购入自己可负担的产业,等其他产业涨价,手上的产业也会跟着涨价,那么就达到抗通胀的目的!

“同时,你继续存款。几年后,脱售手上单位获得一笔盈利,两者相加就可以更上一层楼,买大一点的房子。

以此类推,总有一天你可以买到梦想之家。”

“但想要一步登天,一开始就瞄准双层排屋。虽然你积极存钱,但还没有存到足够的头期,房价又涨了。

结果你一直存,都追赶不上房价高涨,始终达不到目标。”

不理短线趋势 随时做好准备

真正要买房的消费者,可不计较房市的情况,但必须做好准备。

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭强调,人生大目标,包括买房和结婚等,都不是一朝一夕的目标,至少要3年筹备及规划。因此,建议大家先搞清楚目标,锁定后就开始规划,以便逐步实现。

匆匆买屋非好事

“千万别硬着头皮非在今年内置产不可,因为匆匆买屋也未必是好事。”

他以一个例子与读者分享。

假设打工族月入3500令吉,有2万2000令吉存款。考量他消费税前后的现金流状态,今年内是否有能力买房?

贷款占收入勿过半

“从上述例子中,我最好奇的是他如何以150令吉的杂货费,就能解决一日三餐。若单单是看这个数据,基本上是不可能有能力成为屋主的。”

但整体来看,梁键铭建议个人贷款不可超过净收入的35%,达50%还是可勉强接受。所以这年轻人,加上500令吉的车贷,每月房贷只能负担1040令吉而已,两者相加就等于净收入的50%。

“他可以考虑房价不超过20万的房屋。”

假设借贷18万令吉,贷款利率为4.6%,贷款期限35年,每月供款大概863令吉。加上服务费、地税门牌税,应该刚好符合条件。

消费税后存钱力降12%

不过,该年轻人买房子前的生活费开销是1768令吉,买房后每月只剩下1530令吉来应付其他开销,所以若把拥屋看做重要的目标,就需调整现金的使用。

他指出,消费税生效后,这年轻人存钱能力至少会降12%。

“如此一来,他可能必须为了买房,被逼牺牲其他人生目标了。”

而且,在这年轻人生活中,还可能会出现现金周转不灵的挑战,导致依赖信用卡,最终跌入无止境的债务陷阱。

削减开销凑足资金

若是左看右看,都凑不够钱购屋,该如何调整?

购屋条件不足,需调整个人现金流,可从保费着手调整。梁键铭说:“现在人人都有保险,但有太多人买了太多不需要的保险,或者买不对保险,所以应先检讨每月保费。”

太多不需要保险

参考同一例子,年轻人每月300令吉的保费,是否多付?保障不是所需的,如全都是储蓄保险?

假如他今年28岁,一份全面保单每月不需300令吉,考虑了18万令吉房贷负担,每月只需250令吉以下的保费就可获得所需保障,加上简单的个人意外保险,每月就可省下35至40令吉。加上400令吉的税务回扣,这收入阶层也不需缴付所得税的。记得要每年做申报以获得退税,退税后就会增加大概420令吉现金。

“必要时车贷也降低,如把车子卖掉用更便宜的二手车顶替。”

收支平衡
不装大头住豪宅

大多数人都想要提高收入,但梁建铭认为,盲目追求高收入,同时却缺乏理财观念,没有太大的帮助。

“我们不时还是看到高收入专业人士入不敷出的报道,如月入虽高达2万令吉,但却需支付每月5万令吉的贷款。”

因此,他认为,寻找更高收入时,别忘了妥善管理,确保平衡收入支出。

妥善投资增收入

梁键铭举例,打工族每年最大的寄望就是花红,若有花红,就应有良好态度及纪律,把钱存起来为将来做打算。

千万不要因辛苦了一年,随意把这笔钱花光。

而且想制造另类收入,也要以公道方法换去,避免炒作投机活动。

“除了以劳力兼职换取收入,妥当投资管理也可带来额外收入。如持有蓝筹股,产托都可带来稳定额外收入。”

他也强调,收入高并不代表一定要买价格更高的房地产或豪宅,尤其是自居。

只要房贷加生活其他开销,对财务比属健康水平,那么就可以松一口气了!

免头期是最大陷阱

西华说,现在房屋市场上的优惠不多了,别冀望零头期、发展商利息承担计划(简称DIBS)及容易贷款,“不用钱”购屋也没戏唱了!

他承认,早在两年,太容易购屋,是房产市场内的计时炸弹。

2年前,在各种优惠下,购屋者不必拿钱出来就能拥屋,造成一股购屋宛如“免费”的假象,不需要拨出一分一毫,你就成了屋主。

“但依我看来,2年前,你没有购屋的本钱,2年后屋子建好了,你又怎会有能力支付每月供款呢?”

市道差无租户卖不出

现在市况低迷,数千间新单位就要交货,西华相信,新屋主们能否支付贷款,是目前产业市场上最大的风险。

“这些楼主每月可能需要偿还贷款高达2500至3000令吉。但市道不好,还不起贷款时,有可能租不出也卖不出。所以房贷违约导致呆账率高涨,将冲击市场。”

他指出,这难以评估的风险比消费税打房措施等还吓人,因为其影响谁也说不准。

“消费税的影响只有一个,就是产业涨价。但呆账若太高可能导致市场崩溃。”

不过,西华说,国家银行报告显示,大部分购屋者手上只有一个单位。理论上,还是有能力应付供款,房贷违约情况未必太糟糕。

贷款获批未必供得起

多位受访专家都提醒,贷款能力和负担能力有别,大家别因为银行批发贷款,就误以为自己有能力承担。

梁键铭提醒,银行批准贷款申请是因为条件符合,条件符合并不代你就有能力。

李庆伟也说:“购屋时,不要混淆可负担能力和贷款资格。”

一个消费者可能有条件获得高达70万令吉的贷款,但不代表这人每个月就有能力负担3485令吉(假设贷款利率4.35%)的负担。

储蓄应达头期20%

检讨每月可支配收入,看看有多少钱可以动用来偿还房屋贷款。

就可以倒算出自己可负担的房屋价格范围。

他还强调,要买房,没有别的方法,只有储蓄,且储蓄目标不只是产业价值10%的头期款,而是达20%。因为还要支付印花税和律师费等。

西华感慨,现在年轻人不懂消费升级这道理,或许是因为生活条件太好,不懂得要付出努力,才能换得想要的东西。

他还说,若不从低价屋开始,年轻人一出手就购买负担很重的产业,万一生活中出现一些小意外、裁员等,就面对挑战,难以调适。


借贷提醒十二分精神 新贷款利率或上扬

除了消费税,李庆伟指出,2015年购屋注意事项,包括取代旧有的基本贷款利率(BLR,简称基贷率)的基准率(Base Rate,简称BR)。

他说,在新的机制下,房贷有可能因此上扬。

根据资料,新启用的基准率,将反映金融机构的借贷成本,而银行择定零售贷款利率时,都必须以基准率为本,加入反映其他元素,如借贷者的风险、盈利赚幅、营运成本等。

贷款额增加

李庆伟举例,过去采用基贷率时,银行一般的做法是以基贷率再折扣来计算利率,例如基贷率6.85%,贷款利率折扣2.4%,所以是4.45%。但在基准率落实后,基准率是3.2%,银行因其他因素,额外征收1.35%,最终有效贷款利率却是4.55%。且每月供款两者差34令吉。

汝莱芙蓉 下波热点

至于地点,西华建议,不要选购热点,尝试掌握下一个热点,因为现有的热点产业价格太高。

他建议购屋者,从基本设施健全的网络内寻找合适的产业,包括高速大道、捷运、轻快铁和电动火车等。

基本设施渐健全

“例如吉隆坡南部的汝莱和芙蓉,料成为下一个热点。”

而且,随着基本设施渐渐健全,现在住在距离市中心较远的城镇是可以接受的。因为居民可通过高速公路、公共交通就可以达到。

他解释,像蕉赖居民,要到吉隆坡市上班,也要提早2个小时出门。

“但要是在吉隆坡南部置产,以电动火车上班,转搭其他交通工具达到目的地,也大概需时2小时。”

二手房市寻宝

发展商减少推介新房产,加上产业价格仍偏高,西华认为,在严峻的环境中,消费者可转向二手市场寻找被隐藏的宝藏。

他说,过去两年,产业市场交易活动都集中在新市场,然而,新产业数量仅占整个产业市场的15至20%,导致价格大幅被炒作行为推高。

比新屋便宜20-40%

相对,占80%的二手市场没有得到市场关注,所以西华相信投机活动较少,价格也相对稳健。

“现在,在二手产业市场内,还是可以找比新产业价格低20至40%的产业。能够找到这样的产业,算是非常好交易了。

排屋仍最受青睐

“购屋者应该让产业经纪协助寻找这些值得购买的产业。”

他预计今年内,排屋和半独立式房屋将获得市场青睐。但公寓尤其高档公寓,仍过剩,料进一步盘整。



你准备好买房了吗?

“想要购买房子”和“有能力购买房子”是截然不同的两回事。

每个人都想居有定所,拥有自己的房子,但有没有能力,尤其是经济上是否允许却是最大关键。

当银行或金融机构愿意协助购买房子时,并不代表日后,你就得把自己和家人投入房贷漩涡内。

不过,若你认为已做好买产业的准备,不如先问问自己下列数个问题:

磨练眼光好好看屋

其实,买房子之前,除了财力,眼光也很重要。

但这里所说的眼光,必须从收集资料开始,最终还要人到现场才能算是最好的铺陈。

此外,应关注网站或报章刊登的产业广告;驾车到所选择的产业地点巡视,顺便寻找该区正销售的其他产业。可

借此选择几个产业,然后安排看屋。

带同伴看屋

选择了想看的产业后,记录广告上的电话号码。通常,联络人是产业代理商,可安排你方便的时间看屋。同时,也可以询问产业代理商,有否其他合适的产业。

看屋时,多带一位同伴,以帮你找出可能会遗漏的事项。而且,白天看屋较好,因为可以看得比较清楚。

看屋并不局限于一次,若喜欢,可以看第二次,或许可安排不同时间与氛围。

购买新屋后,通常都会置放家具,所以必须测量清楚,家具是否适合摆放在新屋,避免让家具成为导因。

看屋时,切忌过于躁进及尝试清除任何可能的疑虑。尽可能限制1天只看几间房屋,避免让自己进退两难。也可准备笔记本,记录一些细节,方便日后决定。




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Source From: http://bit.ly/1BtbTPq

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