“貸貸平安”‧升任有屋一族

Posted on: 2015-07-24


银行严批房贷,中低收入群首当其冲,民众买房看银行脸色,不仅首间房屋遥遥无期,连可负担房屋也无法负担。政府提供的可负担房屋房贷计划你了解吗?哪家银行房贷利率最低?每个月房贷供款是否在可负担范围内等问题,困扰着许多首购族。


买屋前 先了解偿还能力


近几年,国家银行积极打房,虽然成功抑制房价飙涨,无形中也导致许多中低收入群申请房贷被拒。


这对首购族而言,是一项沉重的打击,同时也显示买家的经济能力,还无法负担该项房产,才会导致房贷不获批。


因此在买房前,首购族有必要先了解个人可偿还贷款的能力,如每个月的债务负担、可支配收入、储蓄等因素,过后才根据经济状况,申请较有可能获批的房贷,降低被银行拒于门外的几率。


考虑可提供最低房贷利率银行


由于每月房贷偿还数额将视贷款额、利率及偿还期限而定,利率越高、期限越短,偿还数额也将随之走扬,故申请房贷时,仅考虑可提供最低房贷利率、最长偿还期限的银行。


根据资讯网站 iMoney.my 的房贷利率搜索引擎,国内银行提供10万至50万令吉贷款数额、30及35年期限的最低房贷利率介于4.40%至4.45%。


如果是25岁计划买房,贷款期限较有可能拖到35年,若贷款50万令吉,年利率4.4%,每月需偿还2千335令吉的房贷。


如果是30岁买房,贷款期限可能缩短至30年,即使50万令吉贷款年利率维持4.4%,可是每个月需要偿还的贷款将增至2千504令吉,比35年期限多了169令吉。


勿忽略个人实际财务状况及年龄


若申请者刚好30岁,每个月只能负担2千令吉房贷,如果贷款50万令吉,则有很大可能因无法负担每个月房贷而被银行拒绝。


为顺利获得房贷,最有效的方法是购买符合个人“房贷偿还能力”的房屋,比如每个月只能偿还2千令吉,就该根据年龄,选择偿还数额低于2千令吉的贷款配套及屋子,而不是根据喜好及房屋售价申请房贷。


无可否认,很多人都会先以个人喜好为出发点购买房子,忽略了个人实际财务状况及年龄是否可承担此价位的房屋。


供款只占收入三分之一


在雪隆区,尤其是需求高企的有地房产,售价可能是公寓的3至4倍,即使是可负担房屋级别的产业发展计划,每单位售价约在40至50万令吉水平。


这对每月收入仅几千令吉的首购族而言,根本无法负担,如果是月入4千令吉的打工族,计划购买50万令吉可负担房屋,向银行贷款90%——即45万令吉,以35年贷款期限计,每个月须偿还约2千116令吉房贷,已占超过半数收入。


一般上,每个房贷月摊还数额,只能占个人或家庭收入的三分之一,若是个人申请,月入4千令吉打工族将无法获银行批准贷款,因这已超出个人的房贷偿还能力范围。


单身人士可与家人联名申请


但若是一对收入各4千令吉的年轻夫妇一起申请,总收入达8千令吉,每月2千116令吉房贷偿还率不及总收入的三分之一,故房贷获批几率较高。


至于单身人士,解决方案之一是与家人联名申请,或者缴付更高头期款额,减少向银行贷款的额度,降低每月需偿还的房贷数额,则有可能获银行批准房贷。


如果两者皆不可行,唯一的方法是降低购屋标准,放弃订价较高的有地房产,改买较符合个人偿还能力的公寓。



中低收入群 “高不成低不就”


基本上,以最长偿还期限35年计,收入最低1千令吉者仅可贷款6万令吉,若根据10%头期计算,首购族只能买得起售价7万令吉的产业,就算是两人收入合计至3千令吉,只能购买订价23万令吉的房屋。


以目前雪隆区的屋价来看,只有“我的雪兰莪房屋”(Rumah Selangorku)的A及B型房屋符合1千至2千令吉低收入群的需求;至于收入介于2千至3千令吉的首购族,有较多选择,包括我的雪兰莪房屋及一马人民房屋计划(PR1MA)。


至于收入介于4千至5千令吉的中低收入群,由于可负担的房屋价格介于30万至40万令吉,属“高不成低不就”水平。


不仅购买政府可负担房屋被抽中几率低于低收入群,打算购买私人发展商所谓的“可负担房屋”,又因售价超越可负担范围而被银行拒于门外,为所有收入群里的“孤儿”,有意买房却苦无适合经济状况的贷款及房屋。


 6千至8千令吉中高收入群,可负担范围则在45万至60万令吉;9千至1万令吉的高收入群,可负担70万至80万令吉房屋,购买私人发展商推出的产业发展计划暂不成问题,但随着生活水平走高,未来可能也难以负担。


目前一马人民房屋计划在巴生河流域推出的房屋售价介于16万至34万令吉,至于雪州政府主催的“我的雪兰莪房屋”计划,售价介于4万2千至25万令吉。



SJKP与SRP 助你一臂之力


根据所得资料,国内有两个贷款方案“资援”自雇及打工族购买第一间房,分别是房屋房贷担保计划(SJKP)及我的第一间房屋(SRP)。


SJKP为自雇人士及低收入房屋首购族提供担保,帮助无固定收入者争取最高100%银行贷款,共有13家银行参与,不过只限廉价屋及被拍卖的房屋,最高担保数额12万令吉,申请者必须是大马公民,年龄介于40至65岁,每月平均收入至少1千令吉。


SRP担保10%头期


额至于我的第一间房屋,将由大马再抵押机构(Cagamas Berhad)担保10%头期额,帮助月收入5千令吉以下的年轻打工族,向13间金融机构(包括伊斯兰银行)争取100%融资,以购买首间房屋,贷款额10万至50万令吉,申请者年龄必须在40岁以下。


不过目前仅SJKP在网上提供最即时的各州申请数据及资讯,从2008年1月22日起至2015年7月11日止,全国共有4千387人获批,共批准2亿1千786万令吉贷款额。


彭亨为获批人数及贷款额最高的州属,共有748人,数额2千862万令吉;其次是槟城的532人,数额2千479万令吉;联邦直辖以517人居三,共1千956万令吉;柔佛有402人,吉打、雪兰莪、马六甲分别是391人、385人及332人。


森美兰获批人数最少,仅88人,接着是沙巴的89人,砂拉越、玻璃市及登嘉楼人数仅破百,分别有110人、138人及180人,霹雳及吉兰丹则有233人及242人。


按职业分,受惠者多数是小商家,共有908人,接着是农夫,有274人,运输业者以148人居三,渔夫、裁缝师及承包商分别有134人、119人及115人。


家庭主妇最少,只有2人,德士司机则以75人排名倒数第二,反观其他职业,人数最多,占68%,批准数额也最高,达1亿3千万令吉。



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Source From: http://property.sinchew.com.my/node/3132

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