房產滯销影响大 建造行促放宽贷款

Posted on: 2015-09-01


市場人士普遍認為,本地產業市場的腳步從去年開始放緩,今年開始放緩的步伐更為明顯,特別是在4月1日實施消費稅之前,人們多數採取觀望態度。


在4月1日實施消費稅措施之後,人們在消費方面保持謹慎,不敢隨意大事花費,此外,經濟前景欠明朗,馬幣匯率表現較弱,打擊人們購買、投資產業的信心,有興趣購買產業的人並不少,可是,礙於申請房產貸款不易獲批,多數人被迫放棄購買。

業者對產業市場前景保持樂觀,他們認為,年輕的Y生代是市場的主力軍,另外,半數的大馬人口年齡在25歲及以上的年紀,預料將能扶持市場邁進。

 無論如何,產業市場將在2016年、2017年回升,並在2018年達到高峰水平,政府及私人界發展商,正致力於可負擔房屋的發展。

 另外,建築業仍是我國經濟重要的領域,對國內生產總值作出重要的貢獻,在2014年佔9.9%、接下來是製造業7.3%、農業領域7.1%、私人消費6.5%,石油與礦務業則佔2.1% 

2015年首季,大馬經濟維持5.6%的成長率,比2014年第四季稍減,私人界的消費對經濟成長構成一定的扶持力。 

大馬在2014年取得6.0%的成長率,比2013年的4.7%稍有改善,勞工市場形勢比較疲弱,2015年首季,失業率介於3.1%,比2014年的2.9%較高。

另一方面,國家銀行在5月的貨幣政策會議,維持隔夜政策利率在3.25%的水平,以便扶持經濟成長與國內消費。

不明朗 衝擊買房情緒

 萊坊產業顧問公司董事經理沙古南說:“產業投資市場受到經濟走勢不穩定的影響,馬幣匯率介於16年新低、中國股市下跌、希臘面對金融危機、生活成本上升,以及大馬政局不明朗等因素,衝擊產業市場的發展。”

 另外,市場對住宅產業的需求,基本受到銀行融資嚴謹的打擊,商業產業的投資興緻,則受到加入市場新增供應的衝擊;不過,市場基本面保持穩健,只要價格比之前的高水平稍低,而且發展商口碑也不錯,市場對優質住宅房產(不論是自住或投資)的需求依然保持強勁。 

另一方面,市場對優質辦公樓的需求可期,跨國公司合理化投資步伐,轉向比較理想、租金較具競爭力的辦公空間。

市場需革新 
恢復投資者信心 

他說,假如期望市場從現有基礎回升,本地市場需有一些革新,以便恢復投資者對本地經濟的信心。

摘要來說,2015首半年產業市場有幾個要點:

 ●住宅產業
 - 在市場保持嚴謹展望之際,對高檔共管公寓的需求稍微疲弱。
 - 在吉隆坡市區擁有高檔住宅產業的發展商,鑒於市場競爭嚴峻、需求保持呆滯,受到經濟成長放緩、貸款指南嚴峻、就業市場疲弱等因素的衝擊下,已在房產格局、售價、市場策略進行調整。 

●辦公產業: 
- 供應偏高之際,以租戶為主的辦公樓市場繼續保持活力。
- 儘管市場競爭嚴峻,依然不乏投資產業的機會。 

●零售產業: 
- 經濟成長放緩、生活成本上升,消費者基本面受到衝擊,本地零售產業市場成長料放緩。 
- 儘管市場稍微呆滯,新的國際品牌繼續進軍零售產業市場,現有品牌與展銷中心也繼續擴充,特別是在巴生河流域的購物中心。

中短期內,吉隆坡市區高檔共管公寓市場展望保持嚴謹,銷售量比較偏低、價格成長空間有限;辦公樓市場展望嚴謹、吸購率偏低,業者將擴充計劃暫時放在一邊。 

在接下來,當13家新的購物商場在2015下半年至2016上半年完工時,巴生河流域零售產業市場供應將進一步增加,料對該領域的發展造成新增壓力。

需求穩定 
共管公寓租金平穩 

產業的供應與需求對市況會有一定的影響,萊坊產業顧問公司市場報告指出,在2015首半年,吉隆坡共管公寓新增供應1千296個單位,這些單位來自7個新的公寓產業計劃,包括已經完工、但等待發給入住文件的公寓,如今,吉隆坡共管公寓的累積供應介於3萬9千610個單位。 

在新完工的產業中,大約有45%(582個單位)位於吉隆坡安邦希力/烏丹地區,接下來是吉隆坡市區26%(204個單位);此外,16%來自吉隆坡中環/班底/白沙羅高原地區,以及14%(175個單位)來自滿家樂/金地花園地帶。 

與之前半年比較,儘管市場展望嚴謹、經濟成長疲弱,同時,貸款指南嚴格,不過,市場也有推出一些產業計劃,以及展開預售活動。 

另一方面,在價格與租金方面,2015首半年,吉隆坡市區共管公寓的要價與租金保持平穩,現有供應、新增供應偏高,市區的高檔住宅產業繼續面對競爭壓力,在一手和二手銷售與租金市場皆存在類似情況。 

在安邦希力/烏丹地區,轉售產業價格與租金市場保持穩定,不過,滿家樂/金地花園的租金較為疲弱,雖然要價相當平穩。

此外,在孟沙地區,市場對高檔共管公寓的需求堅穩,主要是新增供應有限,而且該地區普遍受到買家與投資者的推崇,同樣的,在白沙羅高原一帶,價格繼續保持在穩定的水平。 

值得一提的是,吉隆坡租金市場繼續對租戶有利,高檔共管公寓的回酬率平均在4%與5%之間。

打房奏效 
首季交易下跌 

國家銀行採取抑制產業市場投機活動的措施,繼續發揮後續效應,這可從全國產業資訊中心的數據看出來;2015年首季,吉隆坡共管公寓/公寓的交易量下跌18.9%,從2014年第4季的2千零88宗,減至1千694宗,按年比,交易量減少9.1%至1千864宗。

較早前,雖然市場人士預期房屋買家會在消費稅措施之前進場,可是,全國產業資訊中心的數據顯示並非如此;在吉隆坡,2015年首季住宅產業的交易量比之前一季減少21.2%,主要是經濟與市場基本因素看淡,加上貸款指南嚴謹,促使市場交易放緩。 

在高檔共管公寓市場,跡象顯示需求偏軟,買家轉為更加謹慎,預期在2015下半年,將有3千725個單位加入新增供應市場。

發展商專注推行可負擔房產

市場上擁有龐大地庫的發展商,繼續專注推行可負擔房產計劃,至於利基高檔住宅房產的發展商,正調整售價與行銷策略,以及擴大銷售網至海外市場。

在東南亞市場,以宜居城市來說,吉隆坡排在第二位,在新加坡之後,在亞太地區則排在第七位,接下來,當基本設施進一步改善,例如輕快鐵延伸計劃、捷運及馬新高鐵的建設,加上城市中的住宅發展計劃,料有助於將吉隆坡轉型為一個宜居城市。

投資穩定
辦公樓租金揚 

吉隆坡市區與吉隆坡邊沿地區的辦公樓市場,2015首半年保持堅穩,新完工的產業計劃為市場增添110萬平方尺的辦公空間,在租金與出租率方面保持穩定。

儘管市場走勢緩慢,不過,經濟成長穩定,投資者繼續鑒定理想的產業投資計劃,在這期間,退休基金機構以每平方尺1千400令吉收購Integra Tower大廈,這是一家A+等級辦公大廈,為吉隆坡的辦公空間設定新的價格指標。

2015首半年,吉隆坡市區與吉隆坡邊沿地區辦公樓的租金處於上揚走勢,每平方尺介於6令吉19仙(2014下半年為6令吉2仙),以及5令吉70仙(5令吉56仙)。 

雖然市場增添辦公樓,吉隆坡市區與吉隆坡邊沿地區的A級辦公樓,租金水平繼續走高,每平方尺介於6令吉50仙至12令吉50仙之間;至於吉隆坡以外地區(雪蘭莪)的辦公空間平均租金,每平方尺為4令吉17仙。 

吉隆坡與吉隆坡以外地區(雪蘭莪)辦公樓市場,短期內保持彈性,吉隆坡辦公空間的平均租金,料保持在目前的穩定水平;在未來幾季,隨著380萬平方尺辦公空間的完工,預料出租水平可能面臨負成長,特別是市場競爭嚴峻,吸納率可能呆滯,公司削減資本開銷,並且將擴充計劃擱置一旁。

基於市場競爭嚴峻,業主努力爭取新的租戶,並且保留現有租戶,嘗試改善出租率,中短期內辦公樓市場將對租戶有利。

目前,擁有多媒體超級走廊及綠色認證的辦公大廈不多,介於總供應的6.2%,市場對這類型辦公大樓的需求保持強勁。

放眼接下來辦公樓投資市場的展望,預料保持活躍,市場上一些待售的辦公大廈,回酬率介於5%至6%。

情緒低迷
零售產業面臨挑戰

回顧2014年零售產業的銷售只成長3.4%,比2013年的4.5%成長率低,另外,在2015年首季,大馬消費者價格指數下跌至6年的72.6點新低(2014年第4季:83.0點),主要是消費者對國內經濟不確定潛在隱憂,特別是在實施消費稅之後更為明顯。

根據大馬零售商協會與大馬零售業集團的數據,與前期比較,2014年第4季,零售銷量面臨0.8%的負成長,看淡因素延伸至2015年首2個月。

在這段期間,巴生河流域零售產業市場,共有5間購物商場開張,可出租面積大約186萬平方尺,使到零售產業的空間供應增至5千零70萬平方尺,這5間商場分別是:Jakel Mall(33萬平方尺)、Sunway Putra Mall(57萬8千平方尺)、Atria購物廣場(47萬平方尺)、Mitsui Outlet Park(第一階段、26萬9千平方尺),以及The Place One City(22萬平方尺)。

到了2015下半年,總共有13家新的購物中心將加入市場,大約有450萬平方尺的零售產業新增面積,這些購物商場包括:位於白沙羅GLQ的Lulu霸級市場@Jakel廣場、雙威Velocity商場、吉隆坡孟沙貿易中心、雙威金字塔第3期計劃、Da'man USJ 1、The Square@One City USJ25、Evolve Concept Mall@Pacific Place Star、Avenue Lifestyle Mall、永旺沙亞南、M.Square購物商場@Millenia City、Wharf商場、Centrus Mall@CBD Perdana3,以及在雪蘭莪州的ERETAIL@Emerald Avenue。

關於零售產業的租金,預料將從新租約或租約的更新繼續成長,在產業組合之下上市的購物中心,2015年首季營業額普遍增加,主要是租金收入較高,其中怡保產業投資信託營業總額為1億2千540萬令吉,比之前一季的1億1千960萬令吉增加4.8%。

在零售商場的投資市場,嘉得商場大馬產業投資信託簽署買賣合約,以5億4千萬令吉收購八打靈再也的麗陽商場,該商場的可出租面積為44萬8千248平方尺,以及擁有1千759個停車位,截至2015年1月15日,該商場的出租率是89.2%。

另外,在2015年2月,森那美Brunsfield產業控股私人有限公司以1千395億令吉,出售首邦市Avenue購物商場給森聯合產業公司,在可出租面積21萬3千354平方尺的基礎上,每平方尺價格為654令吉。

此外,馬資源(MRCB,1651,主板建築組)脫售該公司在Nu Sentral私人有限公司的51%股權給聯營伙伴Pelaburan Hartanah公司(簡稱PHB),總值1億1千978萬令吉,Nu Sentral私人有限公司是馬資源與PHB之間的聯營公司,以聯合管理和經營Nu Sentral購物中心。


結語: 大馬零售產業集團預測,2015年零售銷量將增長4.0%,比之前預測的5.5%進一步調低,看淡的基本面料將打擊零售業者的擴充計劃。 由於零售產業空間增加,估計在2015年杪至2016年初,將額外增加450萬平方尺,競爭加劇料進一步削弱零售產業市場的發展整體而言,本地零售產業短期內料面臨更大挑戰,看淡因素包括:生活成本增長、馬幣匯率疲弱、經濟成長放緩,這些都將打擊消費者的信心。

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Source From: http://www.orientaldaily.com.my/north/bm20202818

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