房市冷仗打不完

Posted on: 2015-12-28

市況偏淡的2015年已經來到尾聲,回首這一年的產業市場,不難發現交易較為稀疏,價格漲幅也不大,待售的產業若不是價格非常吸引人,一般需要花較多時間才能脫手,這是產業發展商、經紀普遍面對的問題。




嚴格來說,2015年的產業市場,受到基本面看淡的影響,不論是一手市場或二手市場的產業交易量,普遍比較稀少,價格的升幅也比較小,針對這點,亨利行產業顧問公司首席營運員鄧志明說,2015首半年,住宅產業的交易量與價值皆下跌,主要有以下幾個原因:

*2010年政府推出的冷卻產業措施。
*向銀行申請貸款不容易獲得批准。
*2015年4月起實施消費稅造成消費情緒不穩定。
*政治局面有些波濤格局。
*經濟成長放緩、造成市場缺乏正向基本面。
另外,2015下半年市場基本面沒有顯著改善,多數發展商也表示產業訂購率下跌,預料2016年產業市場將維持目前的走勢,同時,預測住宅產業市場和價格不會出現比較大的跌幅。

倪傳鵬:大道帶旺週邊產業
永利行國際產業顧問公司董事倪傳鵬說,南北大道建成後,縮短了人們來往兩城的距離,大道週邊地區的產業發展也興旺起來。
位於馬來半島西海岸的南北大道,是馬來西亞最長的收費高速公路,全長775公里。大道北端在吉打州馬泰邊境的黑木山,大道終站是南端柔佛州新山的新柔長堤,途經吉打、檳城、霹靂、雪蘭莪、森美蘭、馬六甲及柔佛7個州屬。
他說,在1970年代,馬來西亞政府開始進行高速公路的規劃,1977年,公共工程部開始策劃從馬泰邊境到新柔長堤的路線圖。
1980年,馬來西亞大道局成立,以監督南北大道的建設工程,1982至1988年間,大道局完全負責所有南北大道的建設和行政工作。
直到1988年以後,南北大道的管理交由南北大道有限公司負責。
1988年3月18日,馬友乃德工程有限公司成立南北大道有限公司,並與政府簽約,接手南北大道的建設和30年特許經營權,由於交通流量的激增,2007年南北大道提昇了從仕林河到萬撓、從芙蓉到愛極樂的路段,並增加雙向通道的建設。

大道工程捎商機
為何提到大道工程與產業,他補充,如果我們有做一點功課,不難發現大道週邊地區出現有不少新的城鎮,這些多數是靠近大道休息站,出入也比較方便的地點。
另外,大道不遠地區也會有一些私立大學或學院,還有興建一些公寓作為學生宿舍,這些都是大道計劃帶來的商機。
談到2015年產業市場的情況,他說,這一年市場走勢的確比較緩慢,不過,假如想要購買產業,儘早做出購買決定,價格可能有起有跌,對於想要購買產業的買方或投資者,這是可以考慮的時機,當大家不買的時候,如果你能做出購買決定,很可能較有條件與賣方議價。

符儒仁:經濟疲弱衝擊房市
大家幾乎都說2015年的產業市場走勢緩慢,不論是價格的漲幅、交易量都反映這種情況,一些人說是消費稅實施後影響市場,人們普遍謹慎消費,而且經濟展望看淡,馬幣匯率貶值也影響市場基本面。
針對這點,WTW產業顧問公司董事經理符儒仁,在詢及對於2015年產業市場的表現說出他的看法,他說,2015年的產業市場走勢確實較為呆滯,交易量比較偏低,新推出的產業計劃也比較少,價格保持偏高,買家被迫面對價格超出可負擔範圍的房屋。
另一方面,手上擁有資金的投資者,正評估他們在大馬市場進行產業投資,在馬幣貶值的情況下,他們也考慮到海外市場投資的可行性。
除了以上提及的幾個因素,市場基本面也受到國家銀行於2013年起,開始實施較嚴謹的貸款指南所影響,住宅與非住宅貸款的批准比率,在2015年第三季下跌6%至43%的水平,2015年第二季的比率則是45%。
此外,2016年市場走勢料保持平平,市場人士對高檔產業的需求料依然偏軟,對中檔產業(50萬令吉或以下的房產單位)則可保持堅穩。

二手市場表現活絡
談到2015年一手和轉手產業市場的市況,符儒仁說,一手市場在推出產業計劃時,多數是規模較小的計劃,而且是分階段推出,可能數量在100個單位之間,與之前兩年比較,訂購率也比較慢。
不過,位於理想地點的產業,如果質量也不錯,一手產業的銷售還是相當樂觀,至於二手市場,與2013年和2014年比較,交易也是比較少,不過,與一手市場比較,市況還是相當活絡。
整體來說,多數發展商削減他們準備在2016年興建房產的數量,他們預期銷售比較緩慢,同時,銀行在批准貸款時保持嚴謹,因此推出市場的是規模較小的產業計劃,維持買家對新產業發展計劃的興趣。

陳建業:前景料不樂觀
與此同時,實力產業經紀公司總裁陳建業說,產業市場從2014下半年開始轉淡,產業發展商、產業代理都感受到這股冷風的吹擊,產業發展商普遍希望恢復產業興建期間承擔貸款利息制(DIBS),可是,在今年10月提呈的2016年財政預算案並沒有宣佈這項消息,發展商皆感到失望。
他說,假設經濟展望沒有改善,明年產業市場前景料不大樂觀,而且價格也不會過於堅挺,賣主普遍沒有像過去在價格方面的堅持,而是表示可以商量,在產業好景時,有些賣主會表明價格是不二價,完全沒有洽商的空間。
無論如何,發展商承擔產業興建期間貸款利息,對首次購屋者會有幫助,而且他們也希望商業銀行在貸款的批准與發放會比較寬鬆一些,由於申請房屋貸款不易獲批,造成不少首購屋者被迫放棄購買房屋。

黃廣安:交易量跌4.77%
VPC Alliance(KL)產業顧問公司董事經理黃廣安受詢時指出,整體來說,與去年同期比較,2015年首三季產業表現適中,主要受到我國經濟成長較疲弱的影響,易手的產業共有27萬5千725宗,總值11萬4千零87令吉。
假如與2014年首三季比較,產業的交易量與交易價值分別下跌4.77%和8.26%,前期交易宗數28萬9千537宗,價值12萬4千361令吉。
若是以交易量來說,跌幅最大的是工業產業,跌了8.81%,接下來是商業產業減少6.94%、發展地段跌減4.78%、住宅產業下跌4.47%,以及農業地皮跌減4.28%。




首半年住宅一手市場欠佳


在住宅產業,2015首半年一手市場整體銷量欠鼓舞,訂購率也比較低,與前期比較,首半年新推出的產業數目比較少,當然,有一些例子是例外情況,例如:Picasso Residence、Westside III、Pavilion Suites,以及DC Residency,這些皆取得不錯的訂購率。 至於辦公樓市場,吉隆坡在2015首半年的辦公樓市場,整體來說挑戰仍相當嚴峻,出租率從85%下跌至84%;不過,吉隆坡的租金普遍保持穩定,儘管市場基本面與經濟成長較為疲弱,其中A+級辦公樓租金介於每平方尺10至12令吉之間,A級辦公樓的租金則是每平方尺介於7至9令吉50仙。

 


購物商場出租率超過90%


在零售產業市場方面,2015首半年巴生河流域的零售產業,例如購物中心和商場,普遍面對出租率下跌的局面,無論如何,主要購物商場的出租率,平均超過90%。
整體來說,零售商皆面對零售業銷量下跌的局面,消費者在消費稅實施後,馬幣匯率貶值導致零售價格上升,特別是進口貨品與服務,加上就業展望不穩定、燃料價格起跌不一,以及過路收費調漲,促使人們普遍採取謹慎的消費態度。

捷運線住宅仍受落

與此同時,由於馬幣匯率疲弱,海外投資者對於投資大馬住宅產業持謹慎態度,不過,市場對於坐落在已發展起來的地點,還有將興建的捷運1線、捷運2線,以及輕快鐵3等地區的產業,預料需求保持活耀。

在辦公樓產業方面,由於新增供應較多,目前一些大企業,例如金融機構、石油與天然氣公司開始裁員,這些企業將縮小規模,以削減營運開銷,預料辦公空間的租金與出租率,將在2016年繼續走低。
由於A+級辦公樓供應有限,市場對A+級辦公空間保持活絡,至於零售產業市場,零售業銷量仍將面臨挑戰,消費者基本面依然看淡,消費者普遍採取謹慎的消費態度,並轉向購買可負擔貨品與服務的基本消費,如此一來,零售產業的租金難有可觀的上揚空間。

明年產業價料出現調整

談到2016年產業市場的展望,黃廣安說,目前,市場基本面比較看淡,產業市場料持續疲弱,2016年將出現價格調整的局面。

此外,發展商會採取謹慎態度,預計2016年推出市場的產業計劃將比較少,產業價格也可能進一步下跌,跌幅料在10%之間。

結語:

從市場人士的談話中,不難發現2016年產業市場持續走軟,急於出售手中產業的賣方,相信他們會選擇調低心目中的賣價,目前仍在觀望、但財務條件迎合貸款要求的買家,在接下來的一年半載,也許是他們進場選購產業的理想時機。
當同一個產業計劃出現較多賣家時,自然成為買家的市場,在這個期間,產業顧問、金融機構、產業經紀、產業發展商,還有產業買方、產業賣方,如何協調與合作,成為產業市場發展平穩或是繼續走低的關鍵因素。



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Source From: http://property.sinchew.com.my/

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