非常時期 買屋有一套

Posted on: 2016-06-08


近幾年負責任貸款條例令許多申請房貸者被拒,“有借有還,再借不難”的因果循環正在考驗買家的理財智慧。

在高債務、貸款條例嚴謹的非常環境下,潛在買家是否還有成功申請房貸的可能性?

如何規劃非常房貸策略,且看理財及貸款專家怎麼說。

房貸,難以承受的重

根據Numbeo網站,大馬截至目前為止產業貸款收入比(Mortgage as A percentage of income)為69.86%,吉隆坡為74.75%,檳城為65.57%新山135.71%

重負債地區

對比各大城市,2015年產業貸款收入比最高的城市是新山,達135.71%,產業負債已大幅度超越個人收入所能承擔的範圍,屬嚴重負債地區。其次是吉隆坡及沙巴亞庇,兩者均在70%以上,檳城近70%水平,古晉66%、八打靈再也61%。

古晉漲幅最大

不過,對比2014年數據,2015年產業貸款收入比起落參半,新山及亞庇稍微改善,各跌7.57%及10.56%,吉隆坡、檳城、八打靈再也及古晉則繼續增漲,當中以古晉漲幅最大,一年內上升了35.86%。

由此可見,償還房貸已佔大馬人60至70%收入,若再加上其他貸款,如車貸、信用卡債、學貸等,大馬人可謂負債累累,若再繼續毫無節制的舉債,未來將難儲蓄,甚至影響退休生涯規劃。


規劃買屋

須步步為營

雖然經濟放緩,但2015年大馬家債對國內生產總值(GDP)比例進一步從2014年的87.9%上揚1.2%至89.1%,比2013年的86.8%或1.1%漲幅略高,顯示大部份家庭依然繼續舉債。

大馬財務規劃協會(FPAM)首席執行員李琳樂在世界不動產聯盟(FIABCI)精明產業投資講座會後表示,對大馬高家債狀況感到擔心,因這意味家庭舉債多過儲蓄,一旦家裡發生任何緊急事故,整個家庭將因此陷困。

她指出,2015年一項針對全球公共理財醒覺規劃的調查顯示,在這非常時期,高負債者最主要的任務是走出債務困局,以在緊急事故發生時有錢應急及為退休做準備。

現是“看房”好時機

至於目前是否買房的最佳時機,她認為對那些有儲蓄、還未買房的人而言,目前是“看房”的好時機;但是對於抱著投資目的人來說,須具備“持有能力”(Holding Power)才可以等到產業上升週期脫售產業賺錢。

“相信目前房市狀況令早前投資產業的人感到憂心,因他們必須出租這些產業,若租不出,就必須脫售,在市場欠佳期間料多數無法以理想價格出售。

” 有鑑於此,她認為在非常時期,背負許多債務非好事,持有更多現金才是渡過房市放緩的最大支撐點。 那麼打算趁非常時期買房的人該做甚麼準備呢?

 李琳樂直言,一定要慎重規劃(Planning),畢竟買房也是人生最重要的決定之一!但何謂買房規劃?如何規劃?

首先,她建議先列出目標房產類型、地點、現在年齡、目標退休年齡、可以承擔的房貸數額、買房成本及等待新屋建成的緩衝費用。

她表示,買房子前必須掌握自己的財務狀況、檢視收入、個人負債、未來開銷是否足以應付生活等,比如說是否能夠負擔2千令吉以上的房貸,如果目前無法負擔,就必須探討該不該買或者是先儲蓄後才買。

“現在這個時候,不擔心沒房可買,反而更該擔心是否有足夠的錢繳房貸,如果覺得目前還未準備好,多存錢絕對沒有壞處。”

尋找價格比目標低20%的房屋

另一個規劃,則是緊貼買房預算,因這項成本為侵蝕儲蓄的最大殺手,絕對不可掉以輕心,故她建議打算買房的人,資金預多不預少,理想比例是準備高於房價20%的預算。這主要是買房時,有許多額外開銷未計入屋價內,包括銀行處理費、律師費、估值費、裝修費、保險費、土地/門牌稅、消費稅,這些開銷都必須由買家自行支付。

根據李琳樂提供的案例,若打算購買價值50萬令吉產業,單是準備20%頭期錢(10萬令吉)是不夠的,因為加總上述提及的額外費用,還有10萬令吉的資金缺口待付。 有鑑於此,她建議大家買房時,可以尋找價格比目標設定低20%的屋子,如把原本50萬的目標降至40萬令吉,避免陷入現金不夠用的窘境。

首購族先從小單位下手

至於房屋首購族,她認為可以先買規模較小的單位作為起步點,因這些產業售價較可負擔,未來再待收入增長時以小屋換大屋,購買理想中的屋子。

針對失業者,她坦言第一件必須探討的是“若持續住在這裡,是否還有能力負擔?”問題,希望民眾從中認知到財務規劃重要性,以便在緊急時期有足夠的資金維持基本生活開銷。

“一般上,上班族最好能夠有3至6個月的應急儲備金,若是合約員工或自己做生意者,最好能夠有6至12個月的應急儲備金,因通常這群工作人口的風險較穩定受薪族高。”


提高你的房貸審批率

貸款難批是目前產業市場面對的最大困境,國行數據顯示,2015年貸款申請及批准率僅47%,意味每10個申請者當中,就有5個人被拒。

去年批貸率僅47%

GM訓練學院首席執行員兼創辦人楊鋐穎在世界不動產聯盟(FIABCI)精明產業投資講座會上指出,這主要是受貸款面貌(Lending landscape)改變所致,很多人因不瞭解銀行作業方式及審計標準,是導致申請貸款被拒的主因。

他說,以往銀行對申請貸款條件寬鬆且所需時間不長,通常只提交3個月的薪水單、身份證及等一個小時就可獲得貸款。但今時不同往日,以前的做法已不適用於目前貸款環境,因現在銀行都是根據信貸償還紀錄批准貸款。

“無可否認,貸款越來越艱難,但這並不意味不可能,因至今銀行依然在放貸,但他們的目標顧客是那些有進行財務規劃的人。” 

他坦言,國家銀行及銀行不會因市場吁求及投訴就放鬆貸款條例,如今申請貸款被拒,不該怪罪執法單位或銀行,而是先檢討自己的信貸紀錄,為爭取貸款獲批做準備。

“銀行為盈利組織,必須對股東交代,當他們獲知未來這個貸款人可能出現違約機會,肯定不批准貸款。

除此之外,不同的銀行也有不同的貸款條例及要求。

銀行貸款條例要求各不同 

因此,他認為2016年申請房貸者的當務之急是“貸款規劃”(Mortgate Planning),整個過程從被銀行拒絕開始到貸款獲批,期限可長可短,最短一個月,最長可達一年,主要視個人財務能力進行規劃,包括償還所有債務。

“申請前必須為獲取貸款及財務做準備,向銀行展示你有能力償還房貸,方有可能獲得銀行批准貸款,因此貸款規劃的重要性不容忽視。

” 他指出,申請貸款前,有幾個重點步驟必須先進行,因銀行也是參考這些資料評估是否發出貸款。

“就如銀行有各自的瞭解顧客(Know Your Customers)指南一樣,我建議買家在申請房貸前,更應該瞭解自己(KYS)信貸償還狀況,不該急病亂投醫的盲目的向銀行申請貸款,避免信貸紀錄受損,影響貸款獲批率。”

3個重要步驟為: 

1.查看CTOS報告

 由信貸情報服務私人有限公司(CTOS)提供,民眾可以從該機構網站免費查閱,檢查CTOS報告評級是正還是負。此報告提供24個月的信貸紀錄,每人每年可免費查閱一次。

網址:http://www.ctoscredit.com.my/myctos 

2.查看CCRIS

攜帶身份證到國家銀行總行或各州分行的中央信貸情報資訊系統(CCRIS)自動機(KIOSK)打手印,就可打印此報告,若不方便前往,可上網下載申請表格,填寫後傳真或電郵至bnmtelelink@bnm.gov.my,此程序需2至4個星期處理,報告會寄到住家地址最近的金融機構。

網址:creditbureau.bnm.gov.my

3.查看RAM信貸報告

RAM為大馬評估機構,亦提供CTOS及CCRIS報告及備有計算未來違約幾率的系統功能,1到3分為低獲批率,4至5分獲批率50%,6分以上獲批率較高,目前已有一些銀行利用此系統審查貸款申請者信貸記錄及計算違約幾率。 民眾可上網查閱基本版的個人信貸報告(PCRB),首次免費,每年1月及7月免費升級資料,若需要更詳細報告,需付費至少10令吉獲取。

網址:http://www.mycreditinfo.com.my



計算你的“可負擔”貸款

CCRIS為個人貸款狀況的信貸報告,顯示過去12個月的貸款總額、未償還貸款,甚至是貸款申請、獲批及拒絕次數,貸款類型包括信用卡債、房貸、車貸等。

去年6月開始,當局也把拖欠國家高等教育基金局貸款(PTPTN)的不良紀錄納入此報告,導致許多人申請房貸被拒。

另外,若報告顯示《特別注意戶頭》(Special Attention Account),如信貸諮詢與債務管理機構(AKPK),則意味此人已嚴重違約,銀行將直接拒絕貸款,直到所有債務都還清。

(備註:不可將此報告交給銀行,因內含發出貸款的銀行名字,避免銀行職員互通訊息,目前由銀行獲取的CCRIS未包括貸款銀行名字。)獲取這些資料後,接下來步驟是計算個人債務收入比(Debt to IncomeRatio)或償債比(Debt Service Ratio)。 

減債可提高批貸率 

“償債比越高,越難以獲取貸款,若要提高獲批幾率,首要任務是減債,尤其是信用卡債。值得注意的是,很多人都不知道,一旦信用卡使用率越高,貸款被拒批的幾率也會隨之走高。另外,成為擔保人也可能導致償債比走高,因為有些銀行也會把擔保數額納入債務總額。”

楊鋐穎指出,目前國內銀行有不同的償債比標準,有些銀行是60%,有些則定在70%或85%,因此建議民眾在申請貸款前先做功課,包括瞭解銀行DSR標準、最新貸款條例、對比各銀行貸款配套等,之後再慎選2至3間適合的銀行提交貸款申請。

計算償債比方式如下:債務÷收入X100=DSR% 

案例1:1千令吉債務÷3千令吉收入=33.33%(適度負債)

案例2:2千令吉債務÷3千令吉收入=66.67%(中度負債)

案例3:3千令吉債務÷3千令吉收入=100%(高負債) 

案例4:4千令吉債務÷3千令吉收入=133.33%(過度負債) 

楊鋐穎給房屋首購族的勸告:

●一定要知道自己現有債務狀況,並在申請房貸前先查閱信貸紀錄,不可抱著“申請越多,獲批幾率越高”的心態,而是根據銀行要求申請。 

●買房前一定要償還欠下的PTPTN貸款及每個月準時償還所有債務,若CCRIS顯示超過2個月未準時還債,申請貸款將被拒。


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Source From: Sinchew

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