你必须知道!8主因打压产业价值的因素

Posted on: 2016-07-12



在大马这个对房产如此着迷的国家,聊起产业价值的课题,往往会让人兴致勃勃。如今,我们看到许多人通过各种“名堂”,来提高房价,包括重建房屋、为住宅区建起围栏,以及聘请保安人员等。

不过,在抬高房价的同时,你也必须留意和避免那些会打压产业价值的因素。过去几年,大马产业价格一直都保持上升趋势,因此,很多业主都在为产业增值而欢呼庆祝。然而,并非所有产业或地点都有所增值,有的产业甚至还陷入跌价的窘境!

究竟为何这些产业的价值走势,会面临如此截然不同的命运呢?


1.容易发生灾害的地点

有时候,问题不只是选择处于良好地点的产业这么简单,值得注意的是,有些处于国际山庄(Bukit Antarabangsa)等容易发生灾害地区的产业,将面临贬值风险。这些产业不仅会贬值,也可能促使银行在提供贷款时有所保留。

2.预料之外的发展

位于发展成熟地区的产业,价值较高的原因之一,是这些成熟地区比较不会出现预料之外的发展,如高压电缆、污水处理站、垃圾场和土埋场等。若产业附近出现这些令人厌恶的状况,就会拖累价值下滑,且对生活、健康和环境造成影响。

同时,如果那些以优美景色作为卖点的高档产业,被另一栋建筑物遮挡了遥望国油双峰塔的景色,该产业的价值也会走低。目前,随着巴生谷如火如荼地展开捷运和高速公路工程,相信有些产业会因而贬值。

3.不良社区


在一些情况下,产业贬值是由社会因素造成,如处于不良社区当中。这些由外在因素引起,且无关产业本身的贬值,被财产估价师称为“无可挽救的贬值”(incurable depreciation)或“外部退化”(external obsolescence)。

要知道一项房产是否处于不良社区中,其实并不难,只需观察产业周围的房屋是否保养得宜,还有查看四周是否遭到涂鸦和破坏、警察是否频密巡逻,以及附近店铺类型(博彩店或当铺),就能得知很多有关社区的讯息。

4.区内常见法拍屋

在不良社区内,法拍屋是很常见的,而这些高企的法拍屋比率,会对你的产业估值带来风险。根据产业领域的标准作业,房产估价师为产业估价时,会以类型相近的产业,作为估值的准绳。因此,房产估价师可能会把你的产业,与一个疏于保养且遭到法拍的贬值产业,来进行比较。另外,若产业周遭出现许多废弃房屋,也会令人感到碍眼。

5.不良纪录


很多人以为,房屋曾发生死亡或谋杀事件,都是出现在恐怖电影的情节,但在现实生活中,这些都是确实存在和会发生的事。发生过这些恐怖事件的产业,价值也会大打折扣。

在出租或脱售产业时,最好对买家或租客诚实交代,因为这些潜在买家或租客可能会通过其他管道来发现你试图隐瞒的事实。若他们发现你隐瞒如此重要的事实,不但会影响产业价值,还好破坏你与买家或租客之间的关系。

6.交通和停车问题

根据马来西亚汽车协会(MAA)数据,新车注册数量在2009年至2013年间,持续稳步攀高。随着新车不断上路,没有足够停车位的住宅及商业型产业,可能面对严重问题。若你住在停车位不足的公寓,肯定知道在公寓范围外苦寻停车位的麻烦,且还会不时接获交通罚单,绝对会影响房价。

此外,若城市规划师突然决定在你家附近,建设地下通道或高架天桥,以纾缓拥挤的交通,这也会拖累产业价格大幅走低。这是因为,建筑工程期间所造成的噪音及尘埃,影响产业价值。

7.产业状况


许多建筑物都因为保养不当,而显得相当陈旧。如果你的房屋墙壁出现多处裂痕、屋顶漏水、水管堵塞和地板发霉等问题,从而让整栋房屋看起来就像是随时快要崩塌的建筑物,就很难获得良好估值。

在这种情况下,即使产业处于良好地段,买家也必须确保本身持有足够资金,以在购入后产业后,大事整修一番,而这笔资金也是许多人所无法负担的。至于公寓,就必须常常确保公寓管理层妥善地使用管理基金,为产业进行维修与保养。

8.禁忌

在风气较保守的大马社会,某些禁忌和迷信也会贬低你的产业价值。举例来说,人们往往认为“4”及“13”不吉利,因此会对编有这些号码的房屋避之则吉。同时,位于T型路口和低于路面的产业,也同样不受迷信买家的欢迎。

结论:

无论你是卖方或买方,这些重点都能随时派得上用场。如果你是业主要卖盘,请认清房产的不足之处,采取正确的应对措施,例如寻求政府部门协助及为产业装修增值等。你甚至可以锁定某个群体的购房者,如此就能减少负面影响。若你是一名买家,就能利用这些负面因素,向卖家争取更低的售价。


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Source From: Enanyang

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