签署房贷献议书(Letter Offer)时,你要注意的6件事

Posted on: 2016-08-24



身为东方人的我们,除了成家立业,其中“置业”也是人生中一件大事。由于一般的准购屋者都会选择向银行借贷,所以当你选择向银行业者进行借贷时,无可厚非房产就必须抵押予银行。

在办理借贷手续的过程中,你必须签署银行指定的贷款文件,例如:房贷献议书(Letter Offer)和贷款合约(Loan Agreement)。假设日后无法偿还贷款,银行将依据所签署合约的条例采取进一步的法律行动。

一般上在购买房产时,有关产业开发商或产业代理,会鼓励购屋者同时向3或4间银行提出房贷申请。正所谓“不要把全部鸡蛋放进同一个篮子”, 其实他们这么做的原因不外乎:

1)每间银行各有不同的银行作业政策(Bank Policy),未必你“钟意”的银行能够顺利获得房贷批准。

2)如果你能够在同一时间获得几间银行的批准,那么你就能够从中比较各银行配套的优势或略势,选择最适合自己的房贷配套。

3)这不仅能节省时间,同时你也能在指定的期限内完成所有手续,以避免日后逾期罚金的发生。

购买房产是一项重要的财务决策,购屋者都希望自己能签署到最佳及最优惠的房贷配套。当我们在考虑跟哪一家银行签署房贷献议书时,其实我们应该做足功课,比方说有关银行的房贷配套,房贷利息,锁定期(Lock-in period)等等。所以当你签署银行房贷献议书时,有6件事你必须注意:

1. 房产融资类型 (Types of Financing)


在马来西亚房产融资的类型基本上分为:传统房产融资,或回教房产融资。

一般上无论你选择的是传统房产融资,还是回教房产融资,其实都没有太大的差异,只是在合约上显示不同的借贷计算概念。简单而言,传统房产融资借贷人付的是利息(Interest),而回教房产融资付的是利润(Profits),这是因为回教房产融资是基于回教教义(Islamic Teachings),并遵循回教法则(Shariah Principles)。 

1.1传统房产融资(Conventional Financing) 

传统房产融资的定义是指银行贷款给借贷人,并以贷款本金(Principal Loan Amount)收取利息作为银行利润;借贷人每个月支付未偿还本金(Outstanding Principal Balance)的利息给予银行。 

而相关的贷款利息是基于固定利率(Fixed Rate)或浮动利率(e.g. Base Rate or Base Lending Rate) 来进行计算。浮动利率取决于市场的表现,银行有权提高或降低其利率,所以借贷者无法预知所需要偿还的利息总额。 

可参考以下列表:



1.2回教房产融资(Islamic Financing)

回教房产融资是基于回教教义(Islamic Teachings),并遵循回教法则(Shariah Principles)。该回教原则是禁止收取贷款利益或利息 (Riba),主张通过合法的贸易和投资所赚取的利润作为融资的收益。各伊斯兰金融机构必须遵循回教法则,并以此法则作为融资的基础。

目前,在马来西亚大部份的伊斯兰金融机构是依据Bai Baithaman Ajil (BBA) 或Musharakah Mutanaqisah(MM)的教义法则来进行融资。在BBA法则,银行客户(Bank's Customer)向产业开发商或屋主购买房产,并通过Novation Agreement把相关房产转售予银行。为避免基于利益或利息的交易,银行以新的售价把房产转售予银行客户,此售价包含房产价格和预定的利润利率。

签署回教房产融资的法律文件比较多,相对的律师费也比较高。不过由于马来西亚政府大力推广回教金融产品,所以如果你签署的是回教房产融资合约,政府将给予20%印花税(Stamp Duty)的折扣。回教房产融资所需要签署的法律文件即:

i) Facility Agreement,
ii) Charge Documents,
iii) Novation Agreements

可参考以下列表:



2. 房贷配套类型及其付款方式(Types of Loan Facilities / Repayment)

银行业者把资金放贷予借贷人,并向借贷人收取利息,以作为银行放贷的利润,其实银行业者这么做是无可厚非的。如果借贷人在没有支付额外款项(Additional Payments)的情况下,通常借贷人是以双倍的价格把房产买下。


从以上的列表我们可以清楚看到,如果借贷人在没有支付任何额外款项的情况下,30年后连本带利所支付的本金+利息=RM 903,461.31。这是因为借贷人每月以分期付款的方式偿还贷款,银行的系统会依据每月分期付款的数额,自动分配所偿还的数额是本金还是利息(Divided between principal payments and interest payments)。所以,贷款配套的灵活性扮演着重要的角色,当中如果借贷人可以把多余的流动资金存入贷款户口,这样就能扣除本金从而节省利息,并同时缩短贷款年限。

目前在马来西亚,各商业银行主要的房贷配套为:基本定期贷款,半伸缩性贷款,或完全伸缩性贷款。当中又以半伸缩性贷款及完全伸缩性贷款最受消费者欢迎。

2.1基本定期贷款(Basic Term Loan)

基本定期贷款是以固定的付款方式,并依据贷款合约指定的期限缴清房贷。这个贷款配套不具备太大的伸缩性,一般上借贷人不容易支付额外款项(Additional Payments),除非借贷人以书信通知银行,并同时获得有关银行的批准。

如果借贷人是在没有预先安排,又或者没有获得有关银行批准的情况下,进行支付额外款项,那么所支付的额外款项是不会自动扣除贷款本金(Principal Loan Amount),反之任何额外支付的款项,仅仅被视为预收未来的分期付款(Prepayment)。

所以,如果你所缴付的额外款项是要扣除贷款本金,那么你就有义务预先通知银行,以从中节省贷款利息。

2.2 半伸缩性贷款(Semi-Flexi Loan)


随着时代的变迁,科技的进步,房贷配套也具有更大的灵活性。最值得庆幸的是,银行业者允许在不需要预先通知的情况下,借贷人可以自由进行支付额外款项,而所支付的额外款项不会被视为预收未来的分期付款(Prepayment),反之将会即刻扣除贷款本金(视个别银行而定),从而节省贷款利息。现今,银行的贷款配套都是基于半伸缩性贷款作为基准,所以借贷者将受惠其中。

如果日后经济发生突发状况,借贷人还可以提取预先支付的额外款项,当作是紧急储备金 ,但须符合以下的条例:

1)预先2到5天工作日 (Redrawing Notice)通知有关银行(视个别银行而定)。

2)支付手续费(Redrawing Service Fee),而手续费则视个别银行而定,费用介于RM10.60 - RM53不等。

以下是其中一些银行关于提取额外款项的条例:


2.3完全伸缩性贷款(Fully Flexi Loan)

完全伸缩性贷款比起半伸缩性贷款更具灵活性。这是因为借贷人在无需预先通知银行的情况下,可以自由进行支付或提取额外款项,同时也不必交付任何手续费。

银行会要求借贷人开设一个储蓄户口(Saving Account)或来往户口(Current Account ),以便能和贷款户口互相链接 ,日后借贷人将每月的分期付款存入有关的储蓄或来往户口。这时银行系统就会从有关的链接户口扣除每月的分期付款,同时所有存入有关户口的额外款项将会自动抵消本金,从中减低贷款利息。

可参考以下案例:

陈先生房贷数额为RM 350,000,为了节省利息,他把RM 200,000的额外流动资金,存入贷款户口所链接的来往户口。所以银行业者将基于剩下的贷款本金(RM 150,000),以Daily Rest的方式重新计算利息。

如果陈先生日后面对经济的突发状况,他能从有关的来往户口提取预先支付的额外款项。所以在完全伸缩性贷款的计划下,借贷人必须每月支付RM10.60的管理费(Maintenance Fee)直到房贷缴清,或终止有关贷款合约为止。

以下是各房贷付款方式(Type of Repayment)的区别:



目前,市场上大部份的借贷人都以申请半伸缩性贷款或完全伸缩性贷款居多,那么到底是哪一种房贷配套比较好?

其实世界上没有最好的房贷配套,只有最适合自己的房贷配套,都是因人而异,依据个人不同的需求而定。如果你是个生意人或投资家,流动资金比较充裕,那么完全伸缩性贷款就可能比较适合你,因为你可以自由的支付额外款项,或提取额外款项。

但如果你只打算“偶尔”支付额外款项,从而节省利息,日后并没有打算提取额外款项,那么半伸缩性贷款就可能比较适合你,因为每月不需要支付管理费予银行。

3. 贷款利息(Interest)


绝大部分的消费者不管是申请房贷,车贷,个人贷款或存放储蓄还是定期存款,开口闭口就是问:“利息多少?”,“利息高吗?”,“哪一间银行的贷款利息最便宜?”等等。的确利息的多寡会直接影响每个月的分期付款数额。那么该如何选择适合自己的贷款利息,介于固定利率贷款与浮动利率贷款之间?

3.1 固定利率贷款(Fixed Rate Home Loan)

固定利率贷款是指金融机构在发放房贷的同时,并向借贷人收取以固定利率作为基准的房贷利息,借贷人每月缴付相同的分期付款予银行,并维持相同的贷款利率直到贷款期限约满。

以下图表是其中一个金融机构的固定利率贷款配套:


固定利率贷款主要的优点是:借贷人无需担心因市场波动,或金融市场发生突变而导致利率上调,从而加重每月的房贷负担。在固定利率贷款的制度下,借贷人清楚知道每月所要缴付的房贷数额。最适合那些不希望有任何意外或突发状况的借贷人,他们只需按照合约规定来履行承诺。

3.2 浮动利率贷款(Variable Rate Home Loan)

浮动利率贷款是指金融机构在发放房贷的同时,并向借贷人收取以浮动利率作为基准的房贷利息。在马来西亚1983年到2015年1月2日之前的房贷利率,各商业银行必须依据国家银行的基本贷款利率(Base Lending Rate)或基本融资利率(Base Financing Rate)作为发放房贷的基本指标。国家银行的基本贷款利率是随着市场的波动,并依据隔夜利率(Overnight Policy Rate)而进行调整。

但在2015年1月2日之后,各商业银行都采用各自新的浮动利率,即“基本利率”(Base Rate)作为发放房贷的基本指标。新的基本利率的框架是建立在更具透明度(Transparent)的基础上,以方便消费者做出更明确的选择。同时新的基本利率可以更好地反映出因“货币政策”或“市场资金”发生变动所产生的费用,从而鼓励金融机构采取更严格的纪律和效率加以监控金融产品的定价。


基本利率是依据各商业银行的资金成本基准及法定储备率(Statutory Reserve Requirement)来决定。如借款人的信用风险,流动性风险溢价,运营成本和利润率贷款定价等的其他因素将反映在基本利率上。

以下是其中一些银行的基本利率,规定利率及实用利率:


从以上的图表我们可以清楚看到 Bank M的实用利率最低,而最高的实用利率为Bank O。那么就代表Bank M是当中最值得借贷的银行吗?其实不然,因为基本利率是浮动利率,依据不同银行的资金成本基准及法定储备率(SRR)来决定。

假设1年后,各银行都上调各自的基本利率:



假设1年后各银行都上调各自的基本利率,从以上的图表我们可以看到,1年前最高的实用利率为Bank O,但假设1年后各银行都上调各自的基本利率, Bank O的实用利率是3间银行中最低的那一间。所以其实未必你目前享有的“表面优惠利息”,有关银行能维持长期不变。

温馨提醒:

固定利率贷款或浮动利率贷款,那种贷款利率比较适合你?

目前大多数的借贷者都选择以浮动利率贷款作为签署房贷的首要考量,因为在没有任何经济波动或大环境的影响下,浮动利率贷款利息一般上会低于固定利率贷款利息。但如果你是在寻找可预测性的房贷配套,那么固定利率贷款就可能比较适合你。


4. 锁定期(Lock-in period)

锁定期指的是借贷人不能单方面在银行指定的期限内随意/任意解除有关的贷款合约,这包括借贷人把现有的资产变卖给第三者,然后终止有关的贷款合约;或者借贷人突然发了一笔横财,打算在锁定期内解除/终止有关的贷款合约。一旦借贷人在锁定期内解除/终止有关的贷款合约,那么他必须依照合约支付终止合约费用(Termination Fee)予银行。

罚款的数额视个别银行而定,一般是介于2 - 3%,并依据总贷款额(Total Facility Limit)来计算。大部分银行的锁定期是从银行第一次发放付款(commences from the date of first release of the Facilities)给有关的房产开发商或房产拥有人的那一天开始计算。除此之外,一些银行的锁定期是从最后一次发放付款(commences from the date of full release of the Facilities)给有关的房产开发商或房产拥有人的那一天开始计算。

以下是一些银行对于锁定期的规则与条例:


温馨提醒

如果你短期内不打算变卖房产,或不打算向其它银行进行再融资(Refinancing),那么锁定期这一条例基本上不是你所顾虑的其中一个因素。但如果恰恰相反,那么你可以考虑签署“回教房产融资”(Islamic Financing),因为一些银行提供免锁定期,而这项优惠只限于“回教房产融资”。

5. 逾期罚金(Default Interest Rate)

关于逾期罚金这一项条款,绝大部分借贷人都会觉得很陌生。不管你现在已经签署贷款合约与否,身为借贷人 / 消费者的我们一定要清楚了解,你目前所要签署或已经签署的贷款合约关于逾期罚金这一项条款。

逾期罚金指的是借贷人没有履行按时付款的义务,银行依据条款调整原有的贷款利息(Interest)或要求借贷人支付贷款罚金。这不仅大大增加了日后借贷人的负担,甚至还会影响个人信贷记录(CCRIS)。



温馨提醒 : 

正所谓“人无千日好,花无百日红”,身为借贷人的我们除了着重于眼前银行给予的“表面利息优惠”,其实我们也要想想万一日后面对财务危机时,如果真的无法履行按时付款的义务,有关银行所执行的“后续利息优惠”= 逾期罚金(Default Interest Rate)这一项条款。

6. 售前服务 VS 售后服务 

借贷人除了比较各银行间的: 

1. 房产融资类型 (Types of Financing)
2. 房贷配套类型及其付款方式(Types of Loan Facilities / Repayment)
3. 贷款利息(Interest)
4. 锁定期(Lock-in period)
5. 逾期罚金(Default of Interest)

其实有关银行 / 房贷专员所提供的售前和售后服务,也值得我们纳入其中一项考量的因素。

6.1 售前服务


房贷专员态度积极,以最短的时间协助借贷人办理申请房贷手续,例如:索取收入文件,输入有关借贷人资料予银行系统,回应审核部门(Credit Control Department)可能提出的疑问(Query),从而减少整个审核过程的时间(Turn-around Time)。
 
银行的审核部以最短的时间处理借贷人的申请手续,在借贷人贷款批准后即刻准备相关文件,例如:贷款献议书(Letter Offer)以方便房贷专员向有关借贷人解释有关贷款献议书的内容及条例。

6.2 售后服务

有关银行提供完善的售后服务,例如:特定分行在非工作日(Weekend)照常营业,网上交易(Internet Banking),提供24小时客户服务专线等。
 
在整个房产交易过程中,申请和签署房贷合约只是其中一个环节,一些银行虽然在审核的过程中效率极佳(3天房贷批准),但在第一次发放付款(1st release payment)的效率可能极为缓慢(5个月)。
 
这样即有可能导致借贷者不能在指定的期限内,如期支付款项(依据买卖合约90天内)给有关的房产拥有人 (Developer or Vendor)。这么一来借贷人可能要缴付额外的罚金(依据买卖合约的差额(Differential Sum)并按照年利率10%来进行计算)给有关的房产拥有人 。



温馨提醒 :

不同的人对于金融产品的选择有不同的要求:

有些人忠于银行品牌与口碑,
 
交通方便(有关银行分行在住家 / 公司)附近,
 
利于沟通(一些年长者由于受教育的程度不高,会倾向于与自己相近的语言)等等因素。
 
有些人却忠于服务,虽然大部分的银行都有提供网上交易(Internet Banking),但绝大多数的人习惯亲自到银行处理个人事务,例如:缴付贷款,存款,提款等。所以银行的客户服务品质以及等候的时间也极为重要。
 
由于房贷批准后,一般银行会给予借贷人7到14天考虑,所以无需急于一时做决定。可以通过一些社交网站或身边的亲朋戚友,质询有关银行的售前 / 售后服务才来做决定,毕竟房贷是中长期贷款。


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Source From: PropertyAvenue

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