产业拍卖了(一).捡拍卖屋新趋势

Posted on: 2016-08-30



公开投标产业不再是令人却步的事情,如今已崛起为产业市场买卖的最新趋势,这可从拍卖行明显增加足见一斑。

将产业单位挂上网供买家选择,提供买家有关产业的资讯,包括准备文件的工作,拍卖公司日渐成为投资者的理想伙伴。

拍卖产业
激增20%

产业投资者采用公开投标方式购买产业,体验投资产业的便利与透明度,如今已转为最新、最有效的促销产业管道。

在大马,产业被摆上拍卖桌,并非新鲜事,全球金融危机爆发后,市场掀起猛烈的拍卖风,东盟成员国的大马也无法幸免;去年,石油价格、马币汇率下跌,经济前景看淡,人们的还债能力薄弱,拍卖行预计,今年会有更多的产业单位被接管,或者被摆上拍卖桌。

成立于2010年的SriShanBid.com拍卖行董事经理期文说,在全球金融危机仍挥之不去的情况下,预料会有更多的产业业主陷入财务危机,一些产业单位将被摆上拍卖桌。

今年首几个月,拍卖产业的整体数量,比平常时期增加10至20%。当中,中低档房屋受到的冲击最大,价格在20万令吉或以下的房产单位,拍卖个例增加15%;高档共管公寓的拍卖增加10%、办公楼拍卖数据增加20%、有地产业的拍卖增幅则是5%。

这半年来,产业交易的落实,其中有不少是银行推出来的拍卖单位,虽然转手市场的交易相对少了一些。不过,拍卖单位增加,对持有拍卖产业执照的经纪来说,工作也相当忙碌。

产业拍卖
2大管道

期文说,拍卖产业通常分为2种,一种是由银行委托的拍卖经纪代劳,另外一种是由拍卖师,譬如土地局或法庭进行;有些时候,银行也是拍卖师的拍卖小组成员,好比发展商有他们本身的测量师、代表律师,情况是一样的。

他说,产业经纪一般有不少新旧客户,可以将这些客户列为潜在买家,将要拍卖的单位挂在本身的网页,或是通过报章的广告宣传。

无可否认的,拍卖经纪到拍卖地点也会认识一些新的顾客,从中建立新的客户来源,开发新的客户名单。

简单来说,个人要掌握拍卖产业的讯息,可以从借贷机构,例如商业银行、金融公司的分行,拍卖师或律师的办公室,取得拍卖产业的名单。

一些与银行及拍卖师有紧密合作的产业经纪,他们的办事处也有拍卖产业的资料,他们经常会展开拍卖产业搜寻活动。此外,互联网特别是拍卖产业公司、产业经纪的网页,也会挂上有关讯息。

拍卖通知
掌握资料

一般来说,拍卖师会尽所能公开产业拍卖通告,以便吸引更多人的目光,让他们加入竞购行列,他的佣金有赖于买卖敲定价的百分比,拍卖师的广告开销则由借贷机构支付。

简单说,为拍卖通告里边的资料包括以下几点:

1)产业所在地点、房产或商产单位的面积、地契的相关资料

2)贷款者拖欠借贷机构的详情,例如拖欠的数额

3)银行的律师、拍卖师的联络管道,譬如电话号码、电邮等资料

4)产业的保留价格或所谓的底价

5)拍卖日期、拍卖地点及开始拍卖的时间

中低档产业
最受冲击

经济走势低迷、人均收入或可供消费收入减少,产生连锁效应,不少企业将削减公司营运成本列为首要议题,在这个大环节之下,其中一个措施是雇主被迫采取裁员或减薪措施,以纾缓成本压力。

除了裁减员工,一些企业也实行自动离职计划,或进行人力资源重组计划,以减少营运成本、提高效率。

当企业接二连三采取节约措施,旗下员工的正规收入或超时收入自然相应减少,当收入一减少,许多日常开销的步伐将出现混乱状况。

如果个人或家庭的规划不当,加上平时的收入只足以应付正规开销,受薪阶级这时就会出现捉襟见肘的局面。

购屋者协会中文组主任陈钟灵说,假设情况进一步恶化,拖欠房贷分期付款的个例自然增加,如果这样的形势长久不改善,或者进一步恶化,产业被摆上拍卖桌的例子将相应提高。

期文说,高档产业的业主陷入财务困境,拖欠产业贷款分期的例子并不多。反而是中低档产业的业主,拖欠贷款的例子,相对来说比较多,这一阶层的受薪者,现金持有量并不充裕,只要家庭经济出现不好状况,拖欠贷款分期的问题接踵而来。

另外,陈钟灵针对拍卖产业的整体数量,比平常时期增加10至20%,中低档房屋领域受到的冲击最大表示,中低档产业的业主,产业持有能力相对较弱,他们的收入一般属于中低水平,许多时候收入与支出可能持平,一旦收入减少,拖欠房贷分期付款的个例相对较高,这并不稀奇。

办公楼拍卖增20%

至于办公楼的拍卖数据增加20%,在当前经济不景、生意难做的大环境,有不少办公楼或商业单位空置已久,或是无法出租的例子日益增多。

如果业主的持产能力不强,难免陷入进退两难窘境,在别无选择的情况下,产业遭金融机构拍卖是难以避免的事。

产业遭拍卖流程

一件产业被摆上拍卖桌,对业主来说也是一件无奈的事,如果不想失去有关产业,也有些人会设法筹款尽快偿还拖欠银行的贷款分期。

银行在贷款者拖欠分期付款一个时候,将产业进行拍卖时,通常底价与市场价相差无几,银行也希望能从产业的拍卖中弥补其损失。

实力产业经纪公司总裁陈建业说,要参与拍卖产业的投标,个人必须对拍卖的程序有些了解,在拍卖会上,可能会购获不错的产业,但是要很谨慎。

当贷款者拖欠每月的产业贷款分期付款一段时间,一般是3个月,借贷机构如商业银行、金融公司在做出相关努力,包括发出法律文件给相关贷款者后,贷款者没有或无法偿还分期付款,银行有权拍卖有关产业。

借贷机构的业务最主要是赚取利润,尽管采取相关防范措施,但仍会有一个比率的贷款演变成坏账,原因可能很多,譬如贷款者面对财务问题,好比目前的经济状况,导致他们无法按时偿付分期贷款。

预估价做为保留价

银行为了保障本身的利益,同时,为了避免少数一些人趁机不还贷款,他们通常会诉诸法律行动,通过公开拍卖脱售有关产业,以取回贷款者拖欠银行的贷款。

在拍卖之前,银行会根据估价师的预估价,做为拍卖有关产业的保留价,这样对贷款者也比较公平,银行不能冒违反法律的风险,而是必须遵守正规的司法程序展开行动。

旁敲侧击
拍卖屋细节

陈建业说,有些待拍卖的产业,可能是一些空置一段时间的单位,也有少数是业主仍住在里边的产业。有意投标认购者,通常只能在产业外面看,无法入屋细细检查,有时可能会买到一些有问题、或是未必让人满意的单位。

可向邻居探查

假如该单位是空置产业,可以尝试从窗口或任何其他管道了解屋内情况,譬如可以和邻居、公寓管理公司闲谈,探听房屋空置已有多久的时间、上一个业主或住客的居住期限。

无论如何,假如根本无法查看屋内的情况,必须做好面对最坏情况的准备,另外一种情况是有人在该产业单位居住,这可能是业主或租户,假如他们态度友善,这当然最好,他们可能会与你配合,或者成为现成租户。

如果在有关单位的住户或租户不友善,并抱持敌意态度,最好要再三考虑,尽量避免在你手上发生通过庭令驱赶住客的问题,不论他们是业主或租户,需要花钱又耗时。

假如在查看房屋后,如果有关产业单位需要大整修,而你对装修成本又不肯定,如果可行,最好是请来承包商或装修商为你估价。

银行拍卖
耗时6个月

对于借贷机构来说,通过拍卖活动出售产业相当耗时,在取回坏账可能会失去宝贵资源,他们的主要目的不是争取最高销售价值,而是收回已贷出的资金及在出售产业涉及的相关费用或开销。

在银行准备对有关产业进行拍卖,从发出拖欠贷款提醒通知书,直到银行律师向政府相关部门提出申请,以取得拍卖准令、委任拍卖师、订一个拍卖日期、制定拍卖底价,通常需要至少6个月的时间。

如果你准备了解拍卖产业活动如何进行,最好是出席产业经纪或产业顾问公司在酒店举行的产业拍卖会,公众人士可以从中观察拍卖活动的进行。在法庭,惟有带着银行汇票的人才获准进入拍卖厅。

产业顾问指出,假如可以接受拍卖底价,而且假设你是唯一的投标者,你必须权衡是否应该在这个时候,以保留价标下该产业单位,或者是在下一次拍卖活动掌握机会,因为下一次的拍卖活动,将再调低底价的水平。

只是下一次的拍卖活动,如果价格吸引人,可能会吸引更多投标者,有关产业单位可能以较高价格、或是比保留价更高的水平售出。

当投标活动开始时,拍卖师可能尽最大努力,鼓励或游说早到的投标者不断提高投标价,假如价格已超越你自己设定的最高价,不要失望,要保持冷静的头脑,不要受情感所左右,如果投标价已超出你原定的最高价,不要继续投标,你到拍卖厅是购买产业,不是要展示你的财务能力,何况市场上还有不少产业等待你去选购。

法庭拍卖
程序繁琐

假如要投标购买拍卖单位,通过法庭进行的程序会比较麻烦,就是由高庭分配给拍卖师的拍卖房产。

至于由银行通过拍卖经纪脱售的产业单位,一般还没到法庭,而是经过“LACA”(转让产业拥有权)的程序进行。

不过,最近这大半年的产业拍卖成功率只是一般水平,产业投资者选择多,他们一般多数会比较谨慎,避免因小失小。

严格来说,假如是理想的单位,多数都不会摆到拍卖桌上,但这并不表示拍卖房产没有理想单位,只是可遇不可求,有意竞标者,事先必须做一些功课,包括了解产业所在地点是否理想、银行是否愿意提供贷款等等。

一些有意或曾经有过投标竞购拍卖单位经验的人,面对业主不愿搬出去的麻烦,针对这点,陈建业表示,假如庭令已经发出,业主是不能违抗的。

公开投标
或捡便宜屋

针对产业拍卖风吹袭力度加大的趋势,产业顾问米兰多斯说,如果投标购获产业,要确保你所委托的律师“效率超高”,以便在限定的期限内办妥交易手续。

在公开拍卖市场的产业投标者,支付10%的首期屋款后,通常必须在90天、或不超过120天内偿还其余90%的屋款,否则10%的首期付款将被没收。

他说,当产业由银行在公开市场拍卖时,一般人会认为,这产业应该比市价低,有些时候的确是,但也有些时候并非如此。

对产业投资者来说,拍卖会是一个以较低价格购买产业的机会,被迫将产业摆在拍卖桌的金融机构,尽所能脱售产业,以弥补他们贷出去款项收不回的损失。

假如你遇到的是一幢不错的拍卖产业,而且考虑购买,最好能依循正规步伐竞购,首先拨电到拍卖师的办公室,要求他们传真或电邮拍卖产业的资料,这些资料包括待售产业的详情。

竞标者不要小看这些资料的重要性,其他要注意的事项包括查看有关产业单位是否拥有个别地契/分层地契、是否被第三方申请了私人冻结令、有一堆未偿付的账单,而且还住着不准备搬走的业主或租户。

结语:

任何人加入投标拍卖产业时,最好保持理智的思维,就如产业顾问所说的,假如投标价已超出你原本预定的最高价,不要失望,而是保持冷静,我们进入产业拍卖厅,主要是能以竞标方式购获属意的产业,不是在展现个人的财务实力。



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Source From: SinChew

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