产业拍卖了(二).法拍屋剧增.捡便宜有方

Posted on: 2016-08-30



当一件产业被摆上拍卖桌,大约95%的拍卖产业单位,都是因为业主无法偿还贷款的缘故。因此,房地产拍卖市场的状况,也可以被视为经济和金融市场的指标,拍卖房产单位越多、表示经济前景显示看淡。

拍卖屋趋增

今年首3个月,每个月摆上拍卖桌的产业单位,呈现上升趋势,根据拍卖网站的数据,拍卖产业逐月增加,从1月的1746宗,到2月时介于2020宗,3月则进一步增升至2276宗。

从拍卖宗数的增幅来看,2月比1月增加约16%,而3月又比2月再增加大约13%,假如以价值来计算,首季的趋势依然是上扬,1月的拍卖产业价值大约是5亿4600万令吉,2月大约是6亿4900万令吉,到了3月再往升增至大约8亿1400万令吉。

反观去年全年,共有2万8750间房产被拍卖,价值76亿令吉,每月平均2395间房屋被拍卖,与2014年的3万5千576间(每月大约2千964间)、价值79亿令吉比较,严格来说是减少了。

根据调查所得,今年第一季,以大马地区来划分,中马地区的拍卖房地产最多,共有3215间,总值12亿6000万令吉。接下来是北马,今年首3个月被拍卖的房产共有1620间,总值3亿3500万令吉。

中马最多
东海岸最少

报告补充,半岛南马在首季被拍卖的房产共有753间,总值2亿2500万令吉。不过,假如与2014年的数据比较,中马、北马和南马这3大地区的拍卖房屋相差不大,至于东马和半岛东海岸两区的拍卖房屋,普遍显示上升趋势。

先说东海岸3州,今年1月只有28间房产被拍卖、2月上升至35间、3月增至45间,分别增加25%和22%;至于东马两州,1月的拍卖房屋是100间,3月增加了50%、达到152间。

商产拍卖VS房产拍卖

虽然今年1月拍卖房屋比2014年少,不过,总值却比过去2年1至3月高;今年1月拍卖住宅单位1577间,总值约4亿1800万令吉;2月1815间,总值大约4亿3千400万令吉;3月增至2050间,总值约5亿2200万令吉。

另外,经济展望看淡、企业经商不易,有些业者缩小规模来做生意,导致一些地区的商用产业,出现资本价值下跌、难物色理想租户的问题,业主在抱持能力欠缺的情况下,最后让商用产业摆上拍卖桌。

不过,商用产业拍卖与房产拍卖的情况有些不同,虽然2015年的拍卖住宅单位比2014年的宗数少。不过,价值稍微增加,显示产业价值处于上扬轨道。

至于商用产业的拍卖,尽管拍卖宗数不相上下,甚至有所增加,可是,2015年的拍卖价值却出现萎缩情况,特别是与过去两年相比,商用产业的拍卖价值下跌。

不过,今年1至3月,商用产业的拍卖数量与价值按月比显示增加,1月拍卖数目121间,总值大约6991万令吉;3月拍卖扩大至163间,总值上升到1亿3600万令吉。在短短两个月内,价值翻倍增长。

首季的拍卖房产都不多,而且1和2月都比3月低,今年的走势符合传统的趋势,首季的拍卖房产无论是数量或总值,3月都是最高的。

3升值原因

产业顾问认为,市场前景看淡、经济展望依然不明朗,加上生活成本费、消费者和投资者,普遍持谨慎态度,造成首季住宅单位被拍卖的数目增多,在拍卖住宅产业中,中低、中价、中高和高价单位皆有。

前面提到拍卖房屋价值增加的问题,市场人士补充,拍卖房屋价值上升,主要有几个原因:一、房地产价格逐年上升;二、高价房产的贷款人、违约个例增加;三、高价商用产业和土地的贷款人、违约例子日渐增多。

假设未来市况未见改善,预料市场将会有更多无法出售或出租的房产单位,假如业主无法在淡市中找到适合买家或租户,那么将导致“丧失抵押品赎回权”的市场规模日益庞大。

关于拍卖产业的市场趋势,部份原因是在过去几年的好景期,一些财力不足的投资者/投机者,竞相加入产业市场投资,其中一些还是与伙伴集资,然后加入投资行列的产业新秀。

这些投资者当中,有一些握持产业能力不足,在产业计划逐一建好后,市场火红程度在2014年开始降低,面对手中的1、2或3个单位房产,想要寻求买家接手、或是物色理想租户的产业投资者,以避免产业空置、资金被套牢,可是恰好遇到市场景气欠佳,产业被迫摆上拍卖桌。

拍卖产业2大类

实力产业经纪公司总裁陈建业说,今年产业市场拍卖单位显示增多,一方面也是因为拍卖师减少的缘故,有关当局去年发出通告,指示身为拍卖师应具备的条件,以加强或提升拍卖师的素质。

他说,从2016年1月1日起开始生效的新措施,拍卖师的大马教育文凭,国文、数学这两科必须考获优等、英文及格及年龄不能超过60岁。

回到拍卖产业的程序,他说,拍卖产业主要有两大类,由银行委托拍卖经纪负责,这些是仍未有地契的产业单位,另一项是由高庭委任拍卖师进行,主要是已有地契的产业。

房屋购买者向银行贷款,除了与银行签署贷款合约,也会另外签署一份“转让业权合约”,这份合约是将产业的拥有权交给银行,当贷款者拖欠银行贷款分期一段时间(一般是3个月),银行就会开始采取行动,例如发出追讨信及安排将产业拍卖。

银行若准备将房屋拍卖,需要支付介于产业价值(保留价)的3%做为保证金,要接手拍卖产业的经纪,也必须拥有拍卖的执照,只有银行的产业代理小组、银行的拍卖师才有资格负责。

不过,最近,银行在对待拖欠贷款的业主,稍微有些宽松,他们可能宽容业主多几个月时间,以解决财务问题,尽量避免将产业拉上拍卖桌,因为安排将产业摆上拍卖桌,除了需要支付保证金(日后可以领回,不过需要等相当长时间),还需要支付手续费,因此能免则免。

网速影响网上拍卖?

谈到网上拍卖,陈建业说,在我国,目前网速比较慢,采用E-Filing呈上文件,并不容易登入,影响工作的进展与效率。

针对网上交易,SriShanBid.com拍卖行董事经理期文也认同这一点,他说,在本地产业市场实施电子拍卖仍不是时候,虽然有关方面表示准备在今年9月,在半岛的森美兰和彭亨这两个州属实行。可是,现在已经8月了,关于电子拍卖的模式和程序仍未有明确指示,似乎仍未准备完善。

陈建业对于有意加入竞标拍卖产业者,提供了一些意见,这是他近几年来,在半岛几个州属负责拍卖产业累积的经验。

他说,最好是对产业的最新地契进行搜寻,看看产业位于的土地是否面对一些限制,例如是否被第三方申请私人冻结令。

需确保产业没被冻结

我们都知道,私人冻结令的有效期为6年,过了6年就失效,私人冻结令关系到地主或屋主拖欠别人债款,被第三方申请冻结该产业单位,地主或屋主虽然有权起诉进行私人冻结令者。不过,假如要解除私人冻结令,必须由进行冻结令者来解除。

可是,假如遇到不合作的进行冻结令者,即使成功拍卖有关产业,可能也会很麻烦,况且过了规定的期限,成功拍卖方所支付的10%购屋款将会被没收。

屋贵拉抬拍卖屋销售

在被拍卖的产业当中,有不少是每以平方尺计不便宜的服务公寓,部份原因有些服务公寓计划单位数目多,先后摆上拍卖桌的服务公寓有增无减。

除了服务公寓,还有一些是商用产业,为一些企业提供进场竞标的机会,这主要是巴生河流域的情况,在其他州属、被拍卖的产业类型,除了商用产业,也有一些有地排屋、公寓等等。

服务公寓拍卖趋增

陈建业针对拍卖产业的课题表示,以前人们对拍卖产业兴致不大,直到2009年过后,产业价格逐渐上涨,到了2011年,人们觉得拍卖产业单位可以考虑,至少其保留价应该比市价较便宜。

在2011年前后,由于产业价格升势太快,半年时间市价可以出现相当大的差额,相比之下,拍卖房屋价格低得多,买过来之后稍微装修一番,然后卖出去,可以赚取不错利润。其中有许多是企业购买,当中也有一些是个人投资者。

他说,在那期间出现炒房现象,关于炒房这一项,其实之前已经存在,只是后来比较活跃。不过,准备加入拍卖产业的投资者,本身必须了解市价、掌握保留价,才加入拍卖队伍的行列。

须了解文件条文

产业顾问米兰多斯说,拍卖产业文件的条文一般都没有商量的空间,因此了解有关条文相当重要,如果有任何条文不明白,最好是请示律师的意见,至于询问银行的律师则不很恰当,通常他们是代表银行,提供银行律师的资料,主要是方便你的代表律师与他们联络。

请示律师意见

最好是将拍卖文件交给律师阅读,然后要求他们进行一些搜寻:

●假如有关产业拥有个别或分层地契,他们需要展开土地/地契搜寻,包括查看是否有面对任何限制或抵押等等。

如果是一些没有个别地契或分层地契、仍属于总地契的产业,可以向发展商索取有关资料。

●如果是大厦、公寓或共管公寓,可以向发展商查看有关产业现有的状况,发展商是否批准有关交易、业主是否还拖欠发展商大笔的管理与维修费。

如果发展商已经清盘,并由官方财产托管人接管,有关方面的回应可能比较久,如果拒绝发出交易文件,形势可能变得比较复杂。

假如拍卖文件说明,买家必须偿付前业主拖欠发展商的服务费,而你成功标获有关单位,在发展商发出同意交易文件之前,你将被迫自掏腰包支付这笔拖欠的服务费。

●除了服务费,你必须查看门牌税、地税及其他费用,如水、电费是否仍未还清,也许通过律师的查询,需要花数百令吉,但可能还是值得的。假如律师给的意见是“不宜购买”,最好是不要,假如律师亮的是“绿灯”,那么可以继续进行有关交易。

另外,千万不要认定拍卖师设定的底价低于现有的市价,许多时候所谓的拍卖底价,其实很接近市价的水平。

通常第一次的拍卖可能很接近现有的市价,假如在第一次拍卖活动,没有竞标者,银行通常会在几个月后的第二次拍卖行动调低底价10%。假如该产业单位仍无法售出,在第三次的拍卖行动,保留底价将再调低10%,以此类推。

你当然希望能在第二或第三次的拍卖行动,成功购买该产业单位,因此,最好能查清楚有关产业已进行了几次的拍卖活动。

假如在购买拍卖产业的过程中一切还顺利,你要计算的是购买该产业将付出的最高代价,包括时间、前业主未偿付的账单、律师费、装修费等等。

总而言之,你购获的拍卖产业单位,最好能比市价低10至20%,这样才可能对自己有利。另外,还要向银行了解,银行是否准备提供贷款给你、贷款的幅度及贷款的利率。

结语:

拍卖会结束后,如果你投标获得该产业,可能需在90或120天内支付其余的屋款,视拍卖文件如何写明,最好是尽快呈上贷款申请文件给银行及律师,以便开始准备所需的合约与相关文件。

从技术层面讲,你是新的业主;可是在法律上,该产业还不属于你,惟有缴清其余的90%屋款才可以这样认为。



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Source From: SinChew

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