有房难贷.拨开房贷迷思……

Posted on: 2017-09-06


你想要买房子?我告诉你,我朋友就向某某银行借钱获得更低的利率,我听说某某银行的借贷条件很严苛,我听说没有信用卡不能向银行借钱,我听说......每当你要买房子时,身边是否出现热心的朋友,会以上述的口吻,告诉你一些该注意或内幕消息?可是,往往你亲自依据"我朋友、我听说"的事情去询问时,却发现好像不是这么一回事。

那,实情到底是什么?事实上,每家银行都有其作业标准,审查标准也不一样,因此,戒掉"我朋友,我听说"的坏习惯吧,最好获知讯息的方式,就是向银行查询,免得因为"听说",而误了你成为屋主的机会。

信用卡利率更高?

相信许多人都听过,纪录太"干净",可能会导致贷款被拒的传言,惟此传言不完全正确,却也不完全错误,此话怎说?

在商业银行担任房贷专员的陈晓佩指出,如果CCRIS没有任何纪录,尽管可能证明你从来没有借贷过,但同时也难以向银行证明你的还款纪录是良好的。

"银行难以知道借贷者的还款习惯、还款纪录,在没有任何纪录可以参考的情况下,你可能就会被纳入高风险人士,虽然不至于会被拒绝贷款,惟贷款利率却可能会较拥有借贷纪录的普通人高0.1或0.2%。"

所以,为了不让自己成为"高风险群",不妨申请一张信用卡,当然,前提是必须拥有自制力,不然,借贷不成,随时沦为卡奴,就得不偿失。

陈晓佩说,拖欠房贷者并不会立即被判入穷籍,通常拖欠1个月房贷会遭到罚款,在90天后,依然没有偿还贷款,利率则会再增加5%,除非向银行申请豁免,如不则必须继续支付高利率,在6个月内依然冥顽不灵,银行才会采取行动,进行诉讼将欠债人判入穷籍,继而将房产拿去拍卖。

需6个月至2年"表现期

"通常银行所拍卖到的价格都足以支付房贷,一旦还有剩钱,则会交回借贷者。"

至于曾经破产的人,依然可以向银行申请房贷,惟却需要有6个月至两年的缓冲期,主要胥视银行的政策而定。

简单而言,就是脱离穷籍的人,需要最少6个月的"表现期",让银行看看你在过去6个月的表现如何,不过,表现期的长短,将视个别银行而定。

当然,如果是因为拖欠房贷而被判入穷籍,需要的观察时期可能会更长。

为了减少麻烦,银行已经不再接受担保人,而如果真的面对财务困难,还不起房贷,可以向银行寻求协助,以拟定另一套偿还方针。

不欢迎直属联名借贷?

相信你身边一定有不少交心的好友,无论是想要一同住或者投资,都曾经有过联名购房的念头吧?

国内的商业银行基本上并不会拒绝联名申请房贷,只是,贷款专员及律师较不建议非父亲、兄弟姐妹或直系亲属联名申请贷款。

主要是因为可能会引发较多不必要的麻烦,试想想,如果与你联名买房的一方没有准时支付所承诺的房贷,你该怎么办?如果他或她发生了意外,继承人是否愿意与你共住?房子是要卖还是继续供?

这些,都是你将潜在面对的风险,如果非要与朋友联名,则必须先为未来可能发生的状况作出协调,最好就是能够签署一份具有法律约束的协议书。

发展商贷款利率较高?

发展商借钱给你买房子,要不要?市面上,的确有些人无法获得商业银行给予的房贷,继而投入提供房贷的发展商怀抱,但是,到底该不该向发展商贷款呢?

首先,你必须清楚了解,商业银行与发展商虽然都是企业,但是,两者的业务大不相同,提供贷款服务是前者的业务之一,惟后者主要的营运是发展房产,因此,两者能够给予的贷款利率势必存有差异。

如果你想要接受发展商的贷款,必须清楚了解每个细节,包括所需支付的利息,如果你愿意多支付利率,则无可厚非,如不,就多跑几家银行吧。

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总地契影响贷款申请?

发展商在发展一项产业项目时,持有的就是总地契(Master Title),继而在完成项目后,再把地契分割至分层地契或个别地契(strata title/individual title)。

如果购屋者在买房后,房产地契依然属于总地契,则买卖房产需要经过发展商的批准或者申请。

因此,一旦发展商倒闭,想要获得地契,则难上加难。

所以,如果你购买的屋子屋龄超过10年,但是,地契依然属于总地契,则很多银行都不会批准贷款。

小商借不到房贷?

如果是自己刚开始做生意2至3年的时间,银行交易纪录不多,在借贷时,则必须提供报税表格B(Form B),因为只有通过此方法,银行才能从中推算你的月均收入。

60岁也可借房贷?

趁年轻买房是每个人的梦想,但是,如果你没有能力在年轻时购得合适的房子,别担心,银行并没有因此关上你买房的窗口。

陈晓佩指出,目前的借贷期限最长可以去到35年,偿还贷款则至70岁,因此,已届50至60岁想要购屋者,依然还是可以向银行借贷,肯定的是摊还期限相对的短,面对的利率也可能会稍高。

再融资限制多?

已有房产在手上,但是,又看中了一项新房产,考虑透过再融资获得一笔新贷款?亦或尚在摊还贷款,却发现另有银行给予条件更优的贷款?

再融资或重新贷款(Refinancing)并不是不行,但是,银行审查较严格,而且,能够获得的贷款额可能仅有70%,偿还期限也较短,如果你真的有能力,而且,确定符合银行再融资的条例,则可以考虑,不然,就会陷入还不完的恶性循环里。

用公积金付贷不划算?

雇员公积金(EPF)除了让首购族提领第二户头的钱作为头期款外,也有几个与购房有关的提款选项,只要符合资格,依然可以提领款项。

EPF的提款剩余选项包括完全支付剩余的房贷或降低房贷、每月支付房贷、弹性房贷提款及购买一马房屋(PR1MA),不过,每个选项都有一定的条例需要遵守,如果真的迫切需要,可向附近EPF或上网查询。

值得留意的是,EPF每年派息超过5%,而贷款利率虽然超过4%,但是,依然低于EPF派发的利率,如果不是情况迫使,并不建议用EPF的钱支付房贷。

另外,普遍上购买首间和第二间房子可以申请到90%贷款,由第三间开始,大多数的银行仅会批准70%的房贷。

大马房价高不可攀

据国家银行2016年报,以中位数倍数(Median Multiple)原则计算,在2014年,大马房产价格整体而言属于"严重难以负担",仅有马六甲房价"可负担",登嘉楼、吉隆坡、槟城和沙巴则是"极度难以负担"。

根据美国市场研究公司Demographia International用以计算城市地区房市的中位数倍数原则,可负担房产价格为家庭年收入的中位数3倍,这是该公司截至1980年或1990年,根据6个国家,在过往可负担房价所获得的数据而得知。






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Source From: Sinchew

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