Sepanjang 2025, kita menyaksikan penstabilan jumlah transaksi dengan pergerakan harga yang lebih sederhana, manakala jumlah nilai transaksi yang mengukuh.
Tumpuan pasaran kini bukan lagi kepada persoalan daya tahan semata-mata, tetapi sama ada pasaran ini benar-benar bergerak ke arah kematangan dan keseimbangan yang lebih mampan.
Penilaian pasaran hartanah telah berubah daripada hanya melihat pertumbuhan berasaskan bilangan transaksi semata-mata.
Keterangkuman pelbagai pembeli daripada segenap lapisan pendapatan, lokasi dan demografi diberi lebih penumpuan di dalam menilai pertumbuhan yang lebih inklusif dan menyeluruh.
Kesesuaian dan kepadanan di antara permintaan dengan penawaran, yang lazimnya merujuk kepada projek-projek yang dilancarkan oleh pemaju, diberi lebih perhatian.
Dewasa ini, pemaju semakin berhati-hati dalam pelancaran projek, pembeli mengambil masa lebih panjang untuk membuat keputusan, manakala institusi kewangan mengekalkan disiplin dalam penilaian kredit.
Semua ini mencerminkan pasaran yang lebih rasional.
Trend kini menuju ke arah kematangan pasaran di mana pembeli semakin sofistikated dan menumpu kepada pembelian hartanah yang memenuhi kehendak dan keperluan mereka yang diteliti dengan lebih mendalam.
Bilangan transaksi dan jual beli hartanah tidak bergantung kepada harga semata-mata, tetapi juga kepada kebolehterlaksanaan hasrat pembeli – baik bagi mereka yang ingin menghuni mahupun menyewa aset pelaburan mereka.
Pemain industri disaran supaya tidak alpa di dalam arus pasaran yang lebih stabil dalam keseimbangan baharu ini dengan menakrifkan penstabilan pasaran secara automatiknya menandakan penyelesaian kepada isu-isu pasaran sedia ada, lantas mengetepikan isu-isu ini di dalam mengejar trend semasa semata-mata.
Hakikatnya, sebahagian daripada penstabilan ini masih memerlukan pelarasan yang lebih mendalam. Stok kediaman siap tetapi tidak terjual masih ketara dalam segmen tertentu, khususnya hartanah bertingkat tinggi di kawasan bandar dan unit-unit yang terlibat merentangi kesemua julat harga.
Aktiviti transaksi mungkin kelihatan sihat secara agregat, tetapi kualiti serapan dan prestasi pasca-penyiapan mendedahkan ketidakpadanan yang masih wujud antara penawaran dan permintaan sebenar.
Ini memberi isyarat bahawa ketahanan pasaran tidak boleh diukur berdasarkan tahap aktiviti semata-mata.
Dalam persekitaran semasa, kerangka pemikiran bahawa 'peluang pasaran yang bertambah baik' sering digunakan apabila merujuk kepada prospek 2026.
Pelbagai projek infrastruktur yang bakal disiapkan seperti Sistem Rapid Transit (RTS) di Johor Bahru serta Laluan Rel Pantai Timur (ECRL), dan juga laluan koridor MRT dan LRT di Lembah Klang dan Pulau Pinang, serta perlaksanaan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ), telah memberikan impak positif kepada pasaran hartanah.
Juga, permintaan pasaran bagi projek-projek yang mempunyai keistemewaannya tersendiri atau yang menepati kehendak permintaan telah menunjukkan prestasi jualan memberangsangkan.
Bagaimanapun, prestasi sedemikian mempunyai sifat-sifat terfokus seperti keadaan pasaran setempat serta berdasarkan kumpulan sasar yang khusus.
Peluang-peluang ini tidak bersifat menyeluruh tanpa perbezaan, dan masih berasaskan lokasi yang strategik, produk yang mengikut kehendak pasaran, reputasi dan latar belakang pemaju, serta – yang semakin diberi perhatian kini adalah – keyakinan pembeli untuk menikmati pelaburan mereka selepas siap pembinaan seperti yang dijanjikan dan diidamkan.
Bagi pemaju yang mempunyai daya maju dan trek rekod yang kukuh serta bank tanah strategik, peluang wujud dalam pembangunan bersasar, penjenamaan semula aset dan pembangunan semula di kawasan matang.
Bagi pelabur pula, peluang lebih bersifat terpilih, tertumpu kepada lokasi yang mempunyai pemacu permintaan yang jelas dan mempunyai daya tahan serta daya tumbuh.
Dalam pasaran yang lebih memfokuskan kepada kualiti dan kepuasan pelanggan, bagi pembeli daripada golongan M40 dan B40 yang rata-ratanya adalah 'pembeli-yang-menghuni', peluang masih dikekang oleh keupayaan membeli yang ditiris oleh kos sara hidup.
Walaupun pasaran tidak berada dalam fasa lonjakan harga melampau, cabaran utama masih berkisar kepada kelayakan pembiayaan, pertumbuhan pendapatan dan kos sara hidup yang meningkat.
Kualiti sesebuah penawaran akan dikait dengan kos keseluruhan pembinaan, justeru innovasi dan pengoptimuman memainkan peranan utama.
Sokongan oleh program-program serta insentif-insentif kerajaan terutamanya projek-projek perumahan mampu milik juga mengambil peranan sebagai pemboleh untuk merealisasikan impian golongan ini.
Perbincangan mengenai kemampuan memiliki rumah juga perlu dilihat secara lebih komprehensif dengan merujuk kepada data khusus bagi sesebuah lokasi dan demografi.
Fokus yang terlalu sempit terhadap julat harga belian sering mengabaikan kesesuaian saiz bagi pengguna atau pembeli sasar, serta kos kitaran hayat seperti kos ulang-alik, penyelenggaraan, tekanan pembiayaan serta tahap kebolehdiaman dalam tempoh jangka panjang yang dirangkumi oleh faktor lokasi, kemudahan dan sebagainya.
Jika kemampuan diukur secara holistik, segmen yang kelihatan paling tertekan bukan sahaja bagi perumahan kos rendah, tetapi juga – dan kadangkala lebih ketara bagi - kediaman berharga sederhana dan sederhana-tinggi di lokasi pinggir bandar yang bergantung sepenuhnya kepada penggunaan kenderaan persendirian dan menanggung kos jangka panjang yang tinggi.
Golongan yang terperangkap adalah termasuk mereka yang diklasifikasikan sebagai golongan miskin bandar. Lokasi di jajaran pengangkutan awam, berdekatan dengan hab-hab ekonomi dan pekerjaan seperti kawasan-kawasan perindustrian, serta kelengkapan prasarana dan kemudahan berpotensi untuk dipadankan kepada golongan majoriti ini.
Bagi rakyat Malaysia yang bercadang membeli hartanah pada 2026, walaupun nukilan ini memberikan peringatan atas isu-isu yang masih memerlukan perhatian teliti yang berterusan, prospek pasaran hartanah adalah dijangka stabil dengan unjuran pertumbuhan pada kadar sederhana, selaras dengan penyesuaian pasaran ke arah keseimbangan baharu.
Pelaburan hartanah semakin dinilai dari sudut aset berhasil dan pemeliharaan kekayaan jangka panjang, dengan penghayatan yang kian menumpu kepada prestasi penghunian dan kemampanan pulangan.
Ini merupakan sebuah transisi ke arah pelaburan yang utuh dan mampan dalam aset-aset berkualiti bersepadanan dengan pasaran.
Keadaan semasa menunjukkan pelarasan terpilih, dengan prestasi yang semakin dibezakan mengikut lokasi, kualiti produk serta kemampuan sebenar untuk merapatkan jurang antara pembeli dan penjual, sekali gus meningkatkan kesepadanan antara penawaran dan permintaan.
Projek-projek infrastruktur seperti contoh-contoh yang dinyatakan serta kempen Tahun Melawat Malaysia 2026 dijangka memberikan sokongan tambahan, sekali gus meletakkan pasaran hartanah Malaysia pada landasan yang lebih berdaya maju.
