Fenomena ini bukan sahaja memberi kesan kepada kos pembangunan hartanah, malah turut mempengaruhi jenis projek perumahan yang dibangunkan oleh pemaju.
Di bandar utama seperti Kuala Lumpur dan George Town, kekangan tanah serta kos pembangunan yang tinggi telah menyebabkan perumahan strata seperti kondominium dan pangsapuri menjadi pilihan utama pemaju berbanding pembangunan rumah bertanah.
Pensyarah Fakulti Kejuruteraan dan Alam Bina, Universiti Kebangsaan Malaysia (UKM) Prof Madya Sr Dr Norngainy Mohd Tawil berkata, harga tanah semakin mahal di kawasan bandar sering dianggap sebagai faktor utama mendorong perubahan corak pembangunan.
"Dalam keadaan tanah yang semakin terhad di bandar besar, pemaju perlu memastikan setiap pembangunan memberikan pulangan ekonomi setimpal dengan kos pelaburan.
"Pembangunan secara menegak melalui projek strata membolehkan lebih banyak unit kediaman dibina dalam satu kawasan yang sama, sekali gus memaksimumkan penggunaan tanah.
"Keadaan ini turut dipacu oleh peningkatan populasi bandar serta keperluan masyarakat untuk tinggal berhampiran pusat pekerjaan, kemudahan awam dan rangkaian pengangkutan," katanya.
Beliau berkata, menurut laporan pasaran hartanah Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), sebanyak 75,784 unit kediaman baharu dilancarkan pada 2024.
Daripada jumlah itu, katanya, sekitar 27,000 unit adalah kediaman bertingkat seperti kondominium dan apartmen.
"Walaupun rumah bertanah masih membentuk sebahagian besar pelancaran projek perumahan di peringkat nasional, di kawasan bandar pembangunan strata semakin meningkat kerana keterbatasan tanah dan kos yang semakin tinggi.
"Perkembangan ini turut selari dengan proses urbanisasi pesat di Malaysia. Data Jabatan Perangkaan Malaysia menunjukkan bahawa lebih 77 peratus penduduk negara kini tinggal di kawasan bandar, berbanding sekitar 62 peratus pada awal 2000.
"Peningkatan populasi bandar ini secara langsung meningkatkan permintaan terhadap perumahan yang berhampiran pusat pekerjaan serta kemudahan bandar," katanya.
Pinggir bandar turut menyaksikan perubahan
Jika sebelum ini, pembangunan perumahan strata lebih tertumpu di pusat bandar, Norngainy berkata, trend semasa menunjukkan bahawa pembangunan jenis itu juga mula berkembang di kawasan pinggir bandar
Sebagai contoh, katanya, kawasan seperti Kajang yang sebelum ini lebih sinonim dengan pembangunan rumah teres dan rumah berkembar kini mula menyaksikan peningkatan projek pangsapuri dan kondominium.
Menurutnya, perubahan itu sebahagian besarnya dipengaruhi peningkatan harga tanah di pusat bandar serta perkembangan sistem pengangkutan yang menghubungkan kawasan pinggir bandar dengan pusat ekonomi utama.
"Dengan adanya lebuh raya utama serta jaringan pengangkutan rel yang lebih baik, kawasan seperti Kajang menjadi alternatif kediaman lebih mampu milik kepada mereka yang bekerja di bandar besar.
"Situasi ini turut mendorong pemaju hartanah melihat potensi pembangunan kediaman bertingkat di kawasan pinggir bandar bagi memenuhi permintaan pasaran, khususnya dalam kalangan golongan muda dan keluarga baharu yang ingin memiliki rumah pertama pada harga lebih berpatutan," katanya.
Permintaan golongan muda dorong perubahan konsep perumahan
Norngainy berkata, selain faktor harga dan lokasi, perubahan gaya hidup generasi muda turut memainkan peranan penting dalam meningkatkan permintaan terhadap perumahan strata.
Menurutnya, golongan profesional muda yang bekerja di bandar kini semakin cenderung memilih kediaman bertingkat menawarkan pelbagai kemudahan dalam satu kawasan pembangunan.
Kondominium dan pangsapuri moden lazimnya dilengkapi dengan fasiliti seperti gimnasium, kolam renang, ruang kerja bersama, taman rekreasi, ruang sosial serta sistem keselamatan berpusat.
"Kemudahan sebegitu dianggap selari dengan gaya hidup bandar yang aktif dan pantas, yang mana penghuni mahukan akses mudah kepada kemudahan riadah dan sosial tanpa perlu keluar jauh dari tempat tinggal mereka.
"Selain itu, faktor keselamatan, penyelenggaraan kawasan yang lebih sistematik serta lokasi berhampiran pengangkutan awam turut menjadikan perumahan strata pilihan popular dalam kalangan golongan muda," katanya.
Norngainy berkata, bagi ramai pembeli rumah pertama, kediaman bertingkat juga dilihat sebagai pilihan yang lebih mampu milik berbanding rumah bertanah di kawasan bandar.
Kediaman bertingkat untuk warga emas
Menariknya, trend pembangunan perumahan strata juga semakin relevan bagi memenuhi keperluan golongan warga emas.
Seiring dengan peningkatan jangka hayat penduduk Malaysia, terdapat peningkatan minat terhadap konsep kediaman yang lebih mesra warga emas dan mudah diurus.
Norngainy berkata, bagi golongan ini, kediaman bertingkat menawarkan beberapa kelebihan dari segi kemudahan dan keselamatan.
"Bangunan yang dilengkapi lif, sistem keselamatan, kawasan berpagar serta kemudahan kesihatan berhampiran dapat membantu meningkatkan kualiti hidup penghuni berusia tua.
"Selain itu, penyelenggaraan kawasan bersama oleh pihak pengurusan juga mengurangkan keperluan untuk pemilik rumah melakukan kerja penyelenggaraan secara sendiri seperti yang lazim berlaku di rumah bertanah.
"Dalam beberapa pembangunan baharu, pemaju juga mula mengambil kira keperluan khusus warga emas dengan menyediakan reka bentuk yang lebih mesra pengguna seperti laluan tanpa halangan, kemudahan rekreasi ringan serta akses mudah kepada klinik atau pusat kesihatan," katanya.
Menurutnya, pendekatan seumpama itu dilihat selari dengan perubahan struktur demografi negara yang menunjukkan peningkatan bilangan penduduk berusia dalam tempoh beberapa dekad akan datang.
Persoalannya adakah rumah bertanah akan berkurangan di bandar?
Norngainy berkata, melihat kepada trend semasa, tidak mustahil suatu hari nanti kawasan bandar yang sangat padat tidak lagi mempunyai pembangunan rumah bertanah baharu.
Contoh terdekat katanya, situasi itu telah lama berlaku di bandar yang mempunyai keluasan tanah terhad seperti Singapura, yang mana sebahagian besar penduduk tinggal di perumahan bertingkat.
"Di republik itu, rumah bertanah sangat terhad dan hanya dimiliki oleh sebahagian kecil penduduk kerana kos yang sangat tinggi.
"Walaupun keadaan di Malaysia masih berbeza, pakar perancangan bandar menjangkakan bahawa rumah bertanah di pusat bandar akan menjadi semakin terhad pada masa hadapan dan pembangunan baharu akan lebih tertumpu kepada projek strata.
"Jika kita melihat senario kini, dalam menghadapi cabaran kenaikan harga tanah di bandaraya, kerajaan juga perlu memastikan rakyat masih mempunyai pilihan memiliki rumah sesuai dengan kemampuan mereka," katanya.
Beliau berkata, pelbagai inisiatif diperkenalkan kerajaan bagi meningkatkan akses kepada perumahan mampu milik termasuk program seperti PR1MA, Program Perumahan Rakyat (PPR) dan Rumah Mesra Rakyat.
Menurutnya, inisiatif sebegitu bertujuan membantu golongan berpendapatan rendah dan sederhana untuk memiliki kediaman yang selesa walaupun dalam keadaan harga hartanah semakin meningkat.
Selain itu, katanya, pembangunan bandar satelit di kawasan pinggir bandar juga dilihat sebagai salah satu pendekatan penting untuk mengurangkan tekanan terhadap bandar utama.
"Dengan penyediaan jaringan pengangkutan awam yang cekap, penduduk boleh tinggal di kawasan luar bandar tetapi masih mempunyai akses mudah ke pusat pekerjaan di bandar.
"Pendekatan ini bukan sahaja membantu mengurangkan kesesakan bandar, malah turut membuka peluang pembangunan ekonomi di kawasan baharu.
"Pembangunan perumahan strata satu realiti yang semakin penting dalam landskap bandar moden di Malaysia.
"Kekangan tanah, pertambahan populasi serta perubahan gaya hidup masyarakat bandar menjadikan pembangunan bertingkat sebagai satu daripada penyelesaian utama dalam memenuhi permintaan perumahan," katanya.
Namun, katanya, perancangan bandar seimbang, pengurusan bangunan berkesan dan dasar perumahan yang inklusif diperlukan bagi memastikan pembangunan ini mampu menyumbang kepada kesejahteraan masyarakat serta kelestarian bandar pada masa hadapan.
Perundangan mengawal pembangunan strata
Perkembangan pesat perumahan strata di Malaysia turut disokong oleh kerangka perundangan yang mengawal selia pembangunan dan pengurusan bangunan bertingkat.
Antaranya ialah Akta Hakmilik Strata 1985 yang memperuntukkan proses pengeluaran hak milik strata bagi bangunan bertingkat serta mengiktiraf pemilikan individu terhadap unit kediaman.
Norngainy berkata, selain itu, pengurusan bangunan strata pula dikawal selia melalui Akta Pengurusan Strata 2013 yang menetapkan mekanisme pengurusan melalui badan seperti 'Joint Management Body' dan 'Management Corporation' bagi memastikan penyelenggaraan bangunan dilaksanakan dengan baik.
"Kepentingan pembeli rumah pula dilindungi melalui Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 yang mengawal selia aktiviti pemaju perumahan termasuk keperluan lesen pemaju serta perjanjian jual beli standard," katanya.
Perlu perancangan bandar yang seimbang
Daripada perspektif perancangan bandar, pembangunan perumahan strata mempunyai beberapa kelebihan yang ketara khususnya di kawasan berpenduduk padat.
Norngainy berkata, pembangunan bertingkat membolehkan penggunaan tanah yang lebih efisien serta memudahkan penyediaan kemudahan awam seperti jalan raya, sistem pembetungan, bekalan air dan elektrik secara lebih tersusun.
Katanya, menurut data terkini kementerian berkaitan perumahan, Malaysia kini mempunyai lebih daripada 26,000 skim strata membabitkan hampir tiga juta unit kediaman.
"Angka itu menunjukkan bahawa pembangunan perumahan bertingkat semakin menjadi komponen penting dalam landskap perumahan negara.
"Bagaimanapun, peningkatan jumlah pembangunan strata juga membawa cabaran tersendiri khususnya dari segi pengurusan bangunan, penyelenggaraan kemudahan bersama dan penyelarasan antara pemilik unit.
"Namun, pergantungan terlalu tinggi kepada pembangunan perumahan strata juga boleh menimbulkan cabaran tertentu seperti pengurusan bangunan yang kompleks, isu penyelenggaraan serta tekanan terhadap kemudahan awam sekiranya pembangunan tidak dirancang dengan teliti," katanya.
